인천의 송도와 청라의 아파트 가격 상승세가 매섭습니다.
작년 6.17대책 이후 주춤했던 매수세가 급격히 올라가면서,
연일 신고가로 거래가 되고 있습니다.
송도와 청라는 인천의 1급지 아파트로 주택 가격 최상위인 5분위에 속합니다.
송도와 청라의 투자를 놓치신 분들에게
과감하게 눈을 낮춰서 2급지인 구도심을 눈여겨 보시고 행동하시라고 말씀드리고 싶습니다.
인천의 2급지가 현재 어느정도의 매력적인지 살펴보겠습니다.
우선 설명에 앞서 현재 산곡역 주변 청천 1,2구역 예비당첨이 진행중에 있습니다.
아래는 25평, 34평 시세를 정리한 시세표이니 참고하시길 바랍니다.
1. 인천 평균 소득 대비 최고가 가격 PIR
우선 인천의 주소지별 소득을 기준으로 살펴본 PIR 표입니다.
송도가 위치한 인천 연수구의 소득이 다른 구보단 월등히 높습니다.
그만큼 고가 아파트에 대한 수요가 높다는 것을 알 수 있습니다.
청라가 속한 서구가 PIR 10배로 준수한 상태이고,
인천 시청이 위치한 구도심인 남동구도 11배로 수도권 전체적으로 보면 가격 조정이 심한 상태입니다.
부평구는 부평 SK뷰 해모로가 신고가를 갱신했고 소득대비 16배 정도입니다.
결국 셀트리온과 삼성 바이오 등 미래 먹거리가 즐비한 바이오 산업 유치로 인해 소득이 상승한 송도와
스파필드와 7호선 연장 등 수도권 내에서도 호재가 많은 청라가
타 광역시에 비해 가격 상승이 저조한 흐름을 이어갔고,
지방 광역시가 급등함에 따라 수도권 유일한 광역시로 다시 투자자의 눈이 쏠리고 있는 것입니다.
2. 서울 2,3급지 아파트 가격의 상승 추세
인천의 2급지 투자를 주장하기에 앞서 서울 아파트 1분위에서 5분위 평균가격을 보겠습니다. 분위별로 나누면 5분위가 가장 고가 아파트이고 1분위가 가장 저가 아파트입니다.
서울 5분위 아파트의 경우 평당 7,000만원 정도이니 평균가격은 21억이 넘는 수준입니다.
빨간선은 5분위 아파트의 평균가격을 4분위 아파트의 평균 가격으로 나눈 것입니다.
5분위와 4분위의 상승 기울기를 나타는 추세로 보시면 될 것 같습니다.
서울의 경우 5/4분위 배율이 가파르게 내려가고 있음을 알 수 있습니다.
상승 기울기 하락의 의미는 분자인 5분위의 상승 추세가 둔화된 반면,
분모인 4분위의 상승 기울기가 가파른 것을 알 수 있습니다.
즉, 고가 강남권 고가 아파트의 상승 추세는 종부세와 보유세 등 세금 문제로 인해 상승폭이 완만해지고 있고 '영끌'로 인해 서울의 2급지 아파트(평당 5,000만원)들이 신고가를 갱신하고 있다는 것입니다.
결국, 리딩하는 강남권이 쉬어 가고 있는 동안 서울의 2,3,4 급지 아파트들이 키를 맞추고 있는 것입니다.
보통 이런 키맞추기는 굉장히 강한 강세장에서 연출되는데,
업종 순환을 하듯이 주도주가 쉬어갈 때 번갈아가면서 올라가는 모습으로,
수도권의 상승 압력이 굉장히 강한 것을 반증하는 것입니다.
경기도를 보면 2020년 하반기부터 그 기울기가 낮아지는 것을 볼 수 있습니다.
경기도 또한 광교, 분당 등 1급지 아파트들이 이미 15억을 넘어섰고,
임대차 3법으로 경기도 외곽으로 밀려나가 김포, 파주 등 그동안 잠잠했던 2,3급지들이 가격 상승 탄력이 높아지고 있음을 알 수 있습니다.
다음으로 인천입니다.
인천은 경기도와 서울의 상승초기 모습과 유사합니다.
5분위 아파트와 4분위 아파트가 2020년부터 급격하게 벌어지고 있는 것을 확인 할 수 있습니다.
1급지 아파트가 너무 급하게 달려가고 있음을 보여줍니다.
1급지 아파트인 송도와 청라가 매수세가 강력하고 그에 반해 아직 GTX 역세권 인천시청역 브랜드 아파트들이 5억도 안되게 거래가 되고 있는 것을 데이터가 여실히 보여주고 있습니다.
결국, 지금 수도권 장세는 굉장히 강한 상승장이기에,
키 맞추기가 인천까지 진행될 것이기에,
갭이 많이 벌어져 어리둥절한채 뒤따르는 2급지를 봐야하고 과감하게 행동해야하는 것입니다.
3. 인천 1급지 상승탄력
인천 1급지인 송도, 청라의 상승 추세가 심상치 않습니다. 5분위 아파트(1급지)가 상대적으로 가격 탄력이 큰 것을 알 수 있습니다.
아래 자료는 제가 글을 임시저장해 놓은 지난 달에 자료이며,
현재 송도는 더 많은 단지들의 34평 아파트들이 10억을 안착한 상태입니다.
4. 서울과 인천의 경상소득 대비 4분위 아파트 PIR
그렇다면 단순히 키 맞추기를 한다고 해서 비싼 아파트를 냉큼 사도 되느냐,
이 질문을 할 수 있을 것입니다.
물론 GTX 주변이라고 해도 34평 아파트가 5억이면,
연봉 5천을 받는 사람이라 해도 10년을 모아야하는 가격입니다.
그럼에도 과감하게 행동을 취하라고 하는 이유는,
이미 주택 시장 또한 저금리 기조가 장기화 되면서 투자자산으로 인식하는 20~40대 투자자들이 많아졌고,
마치 주식 시장 처럼 저평가된 섹터들이 순환장세로 키를 맞추듯이,
가격 조정이 길어진 지역은 주도주(서울)과 어느 정도 키를 맞추는 지역별 키 맞추기가 가능해진 시장임을 인식한 수많은 전국의 투자자들이 인천을 주시하고 있기 때문입니다.
그렇다고 실제로 인천의 아파트들이 Valuation, 즉 가치대비 어떨까요?
주식에서는 PER, PBR 등 여러 밸류에이션을 측정하는 지표가 있고,
앞서 설명드렸듯이 주택에도 K-HAI, PIR 등 여러 지표가 있습니다.
주식은 이익의 함수이기에, 여러 지표가 이익을 추종하고,
주택에서 밸류에이션을 측정할 때, 제 기준에는 지역의 소득이 가장 중요하다고 생각합니다.
실제로 K-HAI와 PIR에서 기준은 지역의 중간 소득입니다. (중간 소득 가구보다 1~5분위 소득별로 나눠야할 필요는 있음)
소득은 주택의 공급과 수요에서 수요단에서 큰 영향을 끼치기에,
소득의 변화를 지켜보는 것이 주택이 싸냐, 비싸냐를 판단하는데 필요한 지표입니다.
그렇다면, 인천의 아파트시장이 조정을 받는 동안 서울의 아파트는 급등을 하였는데,
실제로 이 기간동안 서울과 인천의 소득은 어떻게 변했을까요?
서울의 경우 경상소득을 4분위 아파트 가격으로 나눈,
4분위 PIR이 40%정도 상승했습니다.
즉, 서울의 평균소득을 받는 가구가 주택 4분위(서울 2급지) 아파트드를 매수할 때 2013,2014년도 저점대비 소득보다 40%더 높은 가격에 살 수 있다는 것입니다.
인천을 보겠습니다. 인천은 오히려 PIR이 내려갔습니다.
인천과 서울의 경상소득의 차는 2012년도 800만원에서 2021년도 400만원으로 좁혀졌습니다.
그만큼 인천의 평균 소득이 높아졌고 서울과도 큰 차이가 없다는 것입니다.
소득에 비해 인천의 4분위 아파트 가격의 상승은 물가상승률에도 못 미쳐보입니다.
그렇기에 인천의 평균소득을 인천 4분위 주택으로 나눈 4분위 PIR은 오히려 내려간 것입니다.
인천의 4분위 아파트가 얼마나 싼 것인지 체감이 되시나요? 상대적으로 서울이 많이 올란것도 사실입니다.
결국 인천에서 2급지 아파트를 구매할 경우 소득 대비 5배 정도이니,
인천의 2급지는 키맞추기가 시작된다면,
상승탄력이 강할 것이고,
반대로 금리 인상 등 외부 변수로 인한 가격 하락도 어느정도 한계가 있어보입니다.
5. 산곡역 주변과 주변 지역 비교
그렇다면, 실제로 인천의 구도심인 부평과 남동구의 아파트들의 주변 지역과 비교해보겠습니다.
산곡역 주변은 좋은 학군을 지니고 있음에도 그동안 청천동 주변이 너무 낙후된 상태였습니다.
송도와 청라를 5분위 아파트로 본다면,
산곡역 주변은 4분위 정도가 되지 않을까 싶습니다.
물론, 미래 가치 측면에서 일자리가 풍부한 경기도와 서울의 아파트들이 인천에 비해 높은 평가를 받아야 하고 가격 상승이 더 높아야 한 것은 사실이지만,
인천의 바이오 산업으로 인한 산업 경쟁력 측면에서 본다면,
인천을 저평가할 필요 또한 없어보입니다.