부평 그랑힐스 청약 분석 #2 (예상시세 분석)

어제와 오늘에 걸쳐서 청천 1구역(캐슬 앤 더 샵)과 청천 2구역(그랑힐스) 청약 당첨자가 발표되었습니다.

 

순위권이신 예비 당첨자포함하여 당첨되신 모든 분들 축하드립니다.

 

 

계약까지 개인 대출 현황 및 자금계획 잘 확인하시길 바랍니다.

 

 

 

오늘은 당첨자분들을 위해 향후 부평 그랑힐스와 캐슬 앤 더샵 입주시 주변 시세를 예측해보려합니다. 

 

시세를 예측하는 이유는 KB시세에 따라 잔금대출이 진행되기에(부평은 조정대상지역으로 KB시세의 50%까지 가능),

 

계약금과 중도금 자납 1회분을 제외한 분양 대금의 80%에 대해 자금 계획을 세우기 위함입니다.

 

 

우선 현재 거래되는 주변 시세 가격을 살펴보고, 

 

7호선 라인의 가격 형성을 살펴보겠습니다.

 

 

1. 산곡역 역세권 재개발 시세 지도

 

부평 그랑힐스와 부평 캐슬은 재개발 지역으로 현재도 입주권 매매가 활발하게 이뤄지고 있습니다.

빨간색으로 표시한 것이 해당 입주권 시세이니 참고하시길 바랍니다. 

 

부평 캐슬의 경우 34평 매물이 거의 없어서 현재 거래된 내역은 확인하지 못하였습니다.

 

보통 예상 시세를 확인할 때,

주변에 비슷한 입지의 단지와 시세를 비교하는 것이 좋습니다. 

 

산곡역 주변으로는 남동쪽에는 대부분 구축 아파트들이 즐비한데,

이 중에 2011년 입주한 산곡 푸르지오가 역과 가장 가깝고 초등학교 4개를 둘러 싸고 있어 선호가 높은 주거지입니다.

 

실거래가를 확인해 보면,

25평 - 4.7억, 34평 - 6.5억까지 거래가 되었습니다.

 

향후 부평 그랑힐스와 부평 캐슬이 2023~2024년 입주하게 되면 산곡 푸르지오와는 13년정도의 차이가 나게 됩니다.

 

 

 

그랑 힐스의 분양가가 25평 4억, 34평 5.3억으로 분양한 것을 생각해볼 때, 

 

산곡 푸르지와의 입지면에서는 떨어진다해도 신축 쏠림현상으로 인한 신축 프리미엄이 붙기에 

 

현재 산곡 푸르지오의 시세보다는 5천 ~ 1억은 더 높게 형성될 가능성이 큽니다.

 

 

따라서 개인적으로 생각하는 입주시기에 예상 시세는,

 

25평 - 6억, 34평 - 8억입니다.

 

다소 예상 시세가 높아 보이실수로 있지만,

 

다른 지역과 비교해보면 충분히 인정한 가능한 시세임을 알 수 있습니다.

 

그러면 부평의 현재 흐름과 새로 개통예정인 7호선 산곡역을 따라 7호선 주변 시세를 보면서 예상 시세가 적당한지 확인해보겠습니다.

 

2. 인천 시청역 주변 구축과 신축 가격차이 

 

입지면에서 단순 비교하기에는 다소 무리가 있으나, 

현재 인천 시청역 주변에 실거래가를 비교해 보면 구축이지만 남동구 최고가 아파트인 간석 래미안보다 

이번에 입주한 신축인 구월 지엘의 시세가 1억정도 높게 거래되고 있습니다. 

 

자녀를 키우는 학부모 입장에선 초품아인 간석 래미안이 선호도가 높지만, 

신축 프리미엄으로 구월 지엘이 높은 가격 상승을 보이고 있습니다.

 

산곡역과 비교해보면 구월 지엘이 부평 아이파크 정도로 볼 수 있으며, 산곡 푸르지오를 간석래미안과 비교하시면 될 것 같습니다. 

 

입지가 비슷하거나 조금 열위인 지역이라도 요즘은 신축에 대한 선호도가 굉장히 높기 때문에 주변 인프라를 공유할 수 있는 곳에 신축 프리미엄은 늘 존재하기 마련입니다.

 

단순 비교하기는 힘들지만,

 

산곡동 학군을 공유할 수 있고 7호선 산곡역 개통 프리미엄을 동시에 누리면서 신축아파트인 부평 그랑힐스가 산곡 푸르지오보다 5천 ~ 1억은 더 높게 평가 받을 것입니다.

 

 

3. 경기 ~ 인천 7호선 라인의 가격은 누가 주도하고 있나 

 

산곡역에서 두 정거장 떨어져 있는 삼산 6,7단지의 35평 실거래가 6.5억을 훌쩍 넘어서고 있습니다.

 

삼산동의 우수한 학군과 공원으로 둘러싸인 주거환경으로 인해 주공 아파트임에도 높은 실거래가를 기록하고 있습니다.

 

부평 구청역에 위치한 부평 래미안은 부평 대장임에도 불구하고 가격 상승력이 다소 주춤한 것으로 보여집니다.

 

구도심에 유일무이한 브랜드 대단지이지만 주변과의 단절성으로 인해서,

환경 면에서 우위인 삼산동 아파트들에게 다소 밀리는 모습입니다.

 

부천 시청역 주상복합인 중동 힐스테이트와 중동 센트럴 푸르지오의 전용 84 실거래가는 각각 12억, 10억입니다.

 

1기 신도시인 부천 상동, 중동에서 신축 아파트에 대한 수요를 확인할 수 있는 모습입니다. 

 

물론, 부천 시청과 현대백화점 등 모든 부천의 인프라를 누릴수 있는 최고의 입지이지만 신축의 희소성이 가격에 충분히 반영된 모습입니다.

 

 

그동안 부평의 상승세를 이끌었던 부평의 래미안을 7호선 라인의 다른 단지와 비교해보겠습니다.

 

여월 휴먼시아가 부천 종합운동장 gtx 역세권으로 인해 가격상승이 매섭습니다.

 

중동 센트럴 푸르지오가 10억거래가 되었고, 래미안 중동과, 2002년식 행복한 금호 아파트와 비교해보면 래미안의 상승여력이 충분한 것을 알 수 있습니다.

 

물론, 부천의 인프라와 부평의 인프라는 다르기에 같은 7호선 라인이라해도 같은 가격을 형성하리라 볼 수 는 없습니다.

 

2028년도 7호선 연장 예정인 청라와의 가격 비교입니다.

산곡역 비교를 위해 부평 래미안을 선정하였으나 청라의 가장 고가 아파트에 비하면 상승여력이 충분해보입니다.

 

 

 

좀 더 지역을 확장하여 수도권 서부권 전체를 보겠습니다.

 

일산의 킨텍스 꿈에 그린이 14억 실거래가를 기록했고, 광명역의 센트럴 자이도 13억에 거래되고 있습니다.

 

gtx - a 노선 창릉역으로 인해 시세 상승이 뜨거운 덕양구 원흥동일스위트의 상승이 매서운 상태이며, 

 

조정지역 지정 전까지 힘차게 올랐던 김포와 시흥 또한 큰 상승을 이어가고 있는 모습입니다.

 

그에 반해 7호선 부평라인은 아직 잠잠한 수준입니다. 

 

그럼에도 작년 12월부터 송도가 상승 흐름을 타는 것으로 보아,

 

부평도 머지 않아 좋은 흐름이 예상되기에 입주시기에 25평 - 6억, 34평 - 8억은 충분히 무난하리라 생각됩니다.

 

4. 그래서 얼마 정도로 예상하나요? 입주시 자금 계획은 어찌하나요?

 

 

개인적으로 선택한 옵션을 제외하고,

 

중도금 대출 50%와 잔금 30%, 중도금 대출 이자와 발코니 확장비 잔금 80%를 합친 금액은 다음과 같습니다.

 

25평 3.3억 정도이고, 34평 기준 4.4억 정도가 잔금이 될 것이고, 

 

잔금 납부가 다 되어야만 입주할 수 있습니다.

 

그렇다면 제가 예상한 시세로 잔금 대출을 받을 수 있다고 한다면,

 

입주 시점에 25평 3억, 34평 4억을 받을 수 있습니다.

 

 

따라서 잔금 대출로 50%를 받는 경우 실제로 입주 시점에 개인이 필요한 자금은 25평 - 3.3천만원정도, 

34평 - 4.6천만원 정도입니다.

 

 

참고로 헷갈리시는 분들이 많아 설명 드리면, 

분양 대금의 중도금 대출 50%는 잔금 시기에 반환하는 금액이며, 

 

입주를 위한 잔금 납부를 위해 잔금 대출(신규 대출)을 다시 진행하게 되므로

 

중도금 대출 50%은 연장된다고 보시면 이해하기 편하고, 추가로 잔금 대출 범위에서 아래 금액 만큼 대출을 더 받게 되는 것입니다.

 

 

오늘 향후 입주하시는 청약 당첨자분들을 위해 시세 분석과 필요 자금을 정리해보았습니다.

 

다시 한번 축하드립니다.

 

감사합니다.