종후자산가격은 '수입합계 - 지출합계' 입니다. 즉 법인의 순이익을 의미하는 단어로,
아파트라는 상품을 판매한 매출액에서
건축시공비, 판매관리비, 조합 총회 비용, 분양 컨설팅 비용 등등 을 제외한 금액입니다.
종후 자산가격은 아파트 판매 수익이 증가할수록, 사업비가 감소할수록 증가합니다.
결국 위에 비례율을 간단하게 설명한다면 조합원 감정평가 총합 대비 순이익입니다.
여기서 다시 한번 백운 1구역의 2019년도 관리처분 계획을 보면서 비례율을 살펴보겠습니다. 당시 일반분양가격은 평당 1,300만원을 책정했습니다.
현재의 일반분양가격은 평당 1,700만원을 예상할 수 있습니다.
비례율은 왜 항상 100%인가
그럼 여기서 의문점을 풀고 가보겠습니다. 정말 신기하게도 비례율은 100%인 경우가 많습니다.
비례율 100%의 의미는 분자와 분모의 값이 같다는 의미로 순이익과 감정평가액 총합이 같다는 것입니다.
어떻게 이렇게 정확하게 일치시킬 수 있을까요?
우선 정비 조합의 운영방식에 대해 간단히 설명해드리겠습니다.
조합이라는 것이 택시 조합을 생각해보시면 이해가 쉬우실텐데, 택시 조합의 경우 조합원들이 각자 일정액을 출자해서 운영비로 충당하게 됩니다. 예를 들어 1억을 출자한 경우 그에 비례해서 이익을 가져가는 구조입니다.
정비사업 조합도 같습니다. 내 감정평가 금액이 1억이라면 조합에 1억을 빌려주는 것이고 수익에 대해 내가 낸 만큼 받아가게 됩니다. 조합은 조합원들의 총 자산을 담보로 하여 사업을 운영합니다.
분양을 하고 착공을 하고 3~4년이 지나서 입주하게 되면 조합은 해산을 합니다. 이 시점에 조합원들에게 빌린 자산을 돌려줘야합니다. 이때 중요한 것이 비례율입니다. 비례율에 따라 조합원 각 세대가 돌려받는 돈이 정해지게 됩니다.
부동산 경기가 갑자기 식어서 분양이 저조하면, 빌려준 돈의 80%만 받을 수도 있습니다.
반대로 부동산 호황기에는 수익이 예상보다 더 발생하여 빌려준 돈을 다 받고도, 추가로 20~30% 더 받게 됩니다. 즉 환급금이 생기게 됩니다.
조합원 100세대의 총 감정평가액이 100억인 경우 조합은 총 100억을 빌려서 운영을 한 것입니다. 해산 시점에 순이익이 100억이 남은 경우는 비례율 100%입니다.
200억이 남은 경우 비례율 200%
300억이 남은 경우 비례율 300%
사업을 하다보면 빌린돈의 100%가 수익으로 남을 수도 있고, 200%, 300%, 400%가 남을 수 도 있습니다.
그런데도
다들 공공연하게 비례율 100%가 되야 성공한 조합이라는 생각을 합니다.
'조합은 법인이기에 100%이상 넘어가면 세금을 내야하므로 100%으로 맞춰야한다.'
법인의 존재 이유를 부정하는 말입니다. 이익이 나지 않는 사업을 10여년간 한 사업장이 성공한 사업장일까요?
아파트라는 상품을 만들어서 수익을 나눠갖자고 시작하는 것이 정비조합이라는 법인입니다. 사업비를 최소화하면
그런데 정비사업은 잘되도 비례율 100%, 안되면 90%입니다.
백운 구역의 수입합계가 2480억입니다.
종전자산가액, 즉 감정평가 총액은 280억입니다.
280억 빌려서 사업해서 2480억 매출을 일으켰는데, 고작 남은건 268억입니다.
설명이 조금 길어졌는데, 이것이 비례율의 마법입니다. 사업비를 줄이면, 즉 조합장 월급을 줄이고, 불필요한 회의를 지양하면 충분히 지출이 줄어들어서 비례율이 상승해야합니다.
관리처분당시 일반분양가 평당 1,300만원이였던 것이 평당 1,800만원으로 상향되면 매출 증가율이 30%입니다.
그럼 당연히 비례율이 올라가야 정상입니다. 그럼에도 비례율은 100%을 유지하게 됩니다. 조합에서 지출을 왕창 올려버리는 것이죠.
이것이 비례율의 마법이고, 매출 증가가 전혀 반영되지 않는 정비 사업의 현 구조입니다.
그러면 현재 분양을 앞 둔 다복마을과 백운 1구역의 비례율에 대해 알아보겠습니다.
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