재개발 & 재건축 비례율의 마법 -1

재개발, 재건축 투자를 할 때 비례율이라는 단어를 자주 접하게 됩니다.

저와 같은 보통의 직장인이라면,

일상에서 접하는 경우가 없는 단어이기에,

그 쓰임과 의미에 대해 이해하기 쉽지가 않습니다.

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아마 대부분의 모든 투자자분들이 비례율을

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청산시점에서의 내 자산의 인정가치 정도로 인지하고 계실 겁니다.

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저 또한 재개발, 재건축 투자를 하면서 비례율을 이해하는데 어려움을 많이 겪었고,

아직도 어려움이 많으나 저만의 정의를 내려 투자시 활용하고 있습니다.

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이번 글을 통해 제가 그동안 재개발, 재건축 투자를 하면서 이해한 비례율에 대해 나눠보려고 합니다.

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저의 경우 일반 직장인으로써 투자를 병행하기에 건설업의 전문지식은 전무합니다.

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저의 글은 단순 참고용으로만 보시길 추천드리며, 잘못된 부분이나 다른 의견이 있으시면 댓글 남겨주시면 감사하겠습니다.

 

비례율의 이해

 

정비구역 투자를 하다보면 흔하게 접하게 되는 용어가 '비례율'입니다.

관리처분시기부터 이 용어를 자주 사용하게 되는데,

관리처분 단계의 특성상 꼭 필요한 용어이기 때문입니다.

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그럼 일단 정비 사업의 단계를 간략하게 설명하자면 아래와 같습니다.

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조합설립인가 - 조합원을 구성하고 법인화하는 단계

사업시행인가 - 용적률, 건폐율 등을 정하고 아파트를 몇개 지을 지 결정하는 단계

관리처분인가 - 아파트를 얼마에 분양하고 그로인해 발생하는 분담금을 조합원들에게 통보하는 단계

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결국 관리처분인가라함은,

판매 수익을 결정하고 조합 각 개인의 분담금을 결정하는 단계이므로,

사업을 수치화할 근거가 필요합니다.

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이때 사용하는 것이 비례율이고 비례율에 따라 각 개인의 분담금 또는 환급금이 결정됩니다.

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즉, 간단하게 설명하면,

아파트 판 돈으로 각 개인의 지분(감정평가금액) 당 돈을 나누는 것입니다.

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예를 들어, 10명의 조합원의 총 감정평가액이 20억일때,

사업 청산시점에 사업이익이 20억이라면

10명에게 똑같이 2억씩 나눠주는 것이 아니라,

감정평가액만큼, 즉 투자지분만큼 수익을 돌려주는 것입니다.

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아래는 실제로 한창 철거중인 백운 1구역의 관리처분계획 당시 비례율을 나타낸 것입니다.

 

 

 

실제 비례율 계산된 표를 보면서 각 용어와 계산 법에 대해 설명해보겠습니다.

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비례율 용어 설명

 

보통 흔히들 비례율을 설명할 때 종전자산가격 대비 종후 자산가격이라고 설명합니다.

 

 

 

하나씩 설명드리면, 종전자산가격은 구역 내 '총 조합원 * 개별 감정평가액' 입니다.

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즉 조합원의 감정평가액 총합입니다.

 

 

 

예를 들어 조합원이 3명이고 통보받은 감정평가액이 1억, 2억, 3억일 경우 종전자산가액은 조합원 3명의 감정평가액 총 합인 6억입니다.

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백운 1구역의 조합원은 214세대입니다.

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위에 표에 종전자산합계를 보시면 280억입니다.

280억을 214세대로 나누면 평균적으로 백운1구역은 1억 내외의 감정평가를 통보받은 것을 확인할 수 있습니다.

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저의 경우 해당 구역을 투자할 때,

각 구역별로 평균 감정평가액을 확인합니다.

 

보통 감정평가금액이라는 것이 대지지분도 중요하지만,

대지지분이 큰 주택이 많은 지역이라고 감정평가액을 후하게 주면,

분모의 값이 커지게 되므로 나중에 분자의 값인 종후자산가격을 그만큼 높게 책정해야하는 리스크가 생기게 되므로,

해당 지역의 평균 감정평가금액에서 크게 벗어나지 않는 것이 일반적입니다.

 

 

 

결국...감정평가사 2곳의 평균가라고 하지만, 종후자산가격을 어느정도 예상해놓은 상태에서 감정평가의 총합을 맞추는 것이기에,

껴맞추기식 평가입니다.

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다시 한번 종전자산합계는 조합원의 감정평가 총합입니다.

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그리고 여기서 가장 중요한 것은 비례율의 분모인 종전자산합계는 조합원들의 감정평가가 통보된 이후로는 절대로, 절대로 변치 않는 수치라는 겁니다.

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즉 분모의 값은 고정값이기에 분자가 변하면서 비례율은 변하게 됩니다.

이것을 꼭 기억하시길 바랍니다.

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참고로 감정평가액을 보통 시세보다 낮게 통보를 하는 이유 중 하나로,

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현금청산자들의 보상 비용을 최소화하기 위함이라는 설명을 많이 합니다.

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재결 신청 과정에서 기준되는 금액이 감정평가액이기 때문에 반대 인원이 많은 사업장에서 애초에 감정평가액을 너무 높게 책정해버리면 사업비가 올라가게 되어 피치못하게 종후자산가격이 떨어지게 되면,

비례율 100%를 예상해놓은 사업이 비례율 하락을 직면하게 됩니다.

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앞서 말씀드렸듯이 감정평가액은 사업 초기 단계부터 구상된 금액이니,

비례율을 다시 끌어올리기 위해선 사업비만큼의 수익을 내서 다시 종후자산가격을 올려야합니다.

정비조합에서 수익을 낼 수 있는 방법은 오직 일반분양가 상승입니다.

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만약, 시장이 안좋으면 수익을 낼 수 있는 방법이 없기 때문에,

애초부터 감정평가액으로 인해 발생할 수 있는 모든 수치 변화를 차단해야 하므로

감정평가액을 절대 높게 책정하지 않는 것입니다.

그렇기에 주변에 다른 구역 감정평가액을 확인하는 것은 늘 중요합니다.

 

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다음으로 종후자산가격을 살펴보겠습니다.

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