수도권의 노도강이 있다면 지방은 지금 부울경의 장입니다.
부산은 분석이라는 단어가 불필요없는 장이고 울산도 대장인 문수로 아이파크가 12억을 찍고 연초비해 2배의 상승을 보이고 있습니다. 창원의 경우 계획도시인 (구)창원의 경우 연일 신고가를 기록하며 유니시티 미분양으로 인한 두려움을 전혀 기억할 수 없는 시장입니다.
다만 (구)창원의 상승에도 (구)마산시였던 마산 합포구와 마산 회원구는 전혀 다른 움직을 보여주고 있습니다. 회원구의 경우 오히려 하락률을 기록하며 부울경의 불장에서 현저히 소외되고 있습니다. 이번 글을 통해 마산합포구와 회원구의 현 부동산 시장과 향후 3~4년을 예측해보겠습니다.
1. 현재 시장 분위기
1 - (1). 과도한 입주물량
마산 합포구와 회원구의 경우 회원1,3구역의 미분양 사태로 인한 잔여물량과 월영 에시앙 4천세대의 입주물량이 아직 해소되지 않은 상태입니다.
회원 1구역 (롯데캐슬 프리미어), 회원3구역(e편한세상창원파크센트럴)의 경우 미분양분을 시공사에서 매입하여 임대 중이며 롯데의 경우 2년 전세후 분양전환, e편한의 경우 8년 전세후 분양전환 예정입니다.
월영 에시앙은 현재 5% 할인분양 중으로 단지내 학교 개교 확정으로 인해 잔여 세대가 소진되고 있습니다.
계속적인 미분양으로 인해 부동산 시장에 대한 회의가 깊이 깔려있는게 현재 분위기라고 보셔야할 것 같습니다.
다만 그럼에도 임대차 3법과 시장 분양률 저조로 인한 신축 분양 지연으로 인해 전세가격은 계속 우상향중입니다.
1 -(2). 향후 물량
합포구와 회원구는 2023년까지 입주물량이 상당히 저조한 상태입니다.
창원 시장의 경우 입주물량의 영향이 굉장히 큰 지역으로 과거 데이터를 확인해보면 물량이 적은 구간에서 시장이 활황이였음을 확인할 수 있습니다.
성산구와 비교 시 2018년도부터 입주물량이 줄어든 성산구의 경우 2019년부터 상승 전환을 한 반면 합포구는 월영에시앙의 물량으로 인해 시장이 보합 상태입니다.
1 - (3). '메트로시티' 왕의 탈환
미분양으로 조합과 시공사가 큰 위협을 느끼고 있지만 양덕동의 메트로시티1,2 단지의 경우 투자자들의 큰 관심을 받고 있습니다. 창원 의창구와 성산구의 대장들이 10억을 향해 달려가면서 상대적으로 저렴하고 전세가격이 많이 오른 양덕동과 합성동, 석전동의 신축을 투자자들이 집중 매수를 하고 있는 것으로 보여집니다.
마산에서 가장 비싼 아파트였던 마산만 아이파크와의 경쟁에서 완승을 거두고 메트로시티 전용 84의 경우 6.5억을 넘어서고 있습니다.
1 - (4). 거래량
과거 지방 대세상승장에 창원과 마산은 시차가 존재했지만 창원이 시장을 주도하고 마산이 뒤를 따랐습니다.
현재도 비슷한 상황으로 창원의 거래량이 평균대비 3~4배 이상 증가하였고 마산 또한 2배 정도 증가한 것을 확인할 수 있습니다.
하나의 중요한 지표인 외지인 거래량의 경우 마산은 크게 늘어나지 않은 것을 볼 수 있지만 창원은 평균대비 증가했음을 확인할 수 있습니다.
2. 과거 시장
필자의 경우 창원과 마산을 다니면서 굉장히 다른 느낌을 받았습니다. 창원은 계획도시로써 굉장히 깔끔한 신도시 느낌이였으나 마산의 경우 지방 중소도시의 느낌을 크게 벗어나지 않았습니다.
창원의 고가 아파트 시장이 더 격차를 벌린다한들 마산이 격차를 좁힐 수 있을까하는 의구심이 들었고 과거 데이터를 확인해보았습니다.
수도권 하락장 & 지방 대세 상승장에서 창원이 먼저 치고 나갔고 그 뒤를 이어 6개월 정도 지나서 마산이 거의 2배가까이 한달만에 상승한 것을 볼 수 있습니다. 아직 투자 경험이 적기에 해당 시기에 어떤 분위기였는지 알 수 없으나 추측해보건데 창원 시장이 뜨거워지면서 넘친 돈들이 저가의 마산으로 급격하게 들어왔으리라 봅니다.
서울의 대세상승장에 마지막 끝은 불타는 노도강이였던 것처럼 창원이 치고 가면서 마산이 마지막 큰 불로 이어졌던 것 같습니다. 이런 지표를 보면서 창원 시장과 마산 시장을 단순 지역적인 낙후도 차이로 편견을 가질 필요는 없어보입니다.
3. 향후 시장 예측
향후 마산 시장의 키는 부산으로 보고 있습니다.
입주물량의 감소, 분양시장의 저조한 분위기, 전세가 상승 등 여러 요인들이 매매가를 끌어올린 가능성이 큰 시장임을 위에서 확인했습니다.
부산이 굉장히 큰 상승세를 보여주고 있고 정치권에선 보궐 선거로 인하여 부산 규제가 쉽지 않은 상황입니다. 결국 부산이 더 큰 과열로 가느냐가 중요한데, 부산이 더 상승을 하면 선 진입한 투자자들의 경우 일정부분 정리를 하고 가격이 낮은 곳으로 옮겨갈 것입니다. 양산시와 김해시의 가격이 벌써 들썩이는 것을 현장에 가시면 느끼실 것입니다.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/11/1133522/
펄펄 끓는 부산 집값, 석달새 10억 `쑥`
뜨거운 영남권 부동산 부산 수영구 재건축`삼익비치` 남구 용호동 더블유 아파트 거래 폭발하고 신고가 속출 대구에선 `똘똘한 한채` 열풍 수성구서 경산시로 열기 확산
www.mk.co.kr
양산, 김해, 창원 전지역이 더 뜨거워질수록 마산의 상승압력은 계속 증가할 것입니다.
그렇다면 부산과 창원이 조정지역으로 되면 어떻게 될까요?
부산의 경우 조정지역이 된다면 전지역으로 될 가능성이 크고 창원은 성산구와 의창구만 될 가능성이 큽니다. 앞서 보여드렸듯이 합포구와 회원구는 아직 미분양 해소물량이 많기에 쉽게 조정지역으로 지정하기 쉽지 않습니다. 다만 정부가 인천의 동구도 지정했듯이 전부를 지정하게 될 경우도 생깁니다. 그럴 경우 마산은 미분양 물량 해소가 더 어렵게 되고 시공사가 분양을 더 미루게 되는 악순환에 빠지게 되고 결국 전세가 폭등으로 이어질 가능성이 클 것 같습니다.
Case 1. 부산 & 창원 성산구, 의창구 조정지역 지정시
=> 풍선효과로 인해 김포의 급등과 같은 상승을 예상할 수 있습니다.
Case 2. 부산 & 창원 전지역 조정지역 지정시
=> 미분양분 해소 지연 및 시공사 분양 지연으로 인한 전세 폭등
결국 시장에 맡기지 않은 인위적인 시장의 조정은 부작용을 더 일으킬 가능성이 크고 김포와 같은 급등을 경험하게 될 것입니다.
마지막으로 다음 사진은 부산이 2016년도 11월 조정지역된 후 2019년도 11월 해제되기까지 매매지수로 시장이 급락한 것을 보실수 있습니다. 조정지역 해제 이후로는 지금까지 전 고점을 넘어버린 엄청난 상승을 했습니다.
이미 사람들은 해제 후 급등한다는 것을 경험했고 학습했습니다. 흔히들 '학습효과'라고 얘기하죠. 부산이 조정지역으로 되어도 시장은 큰 흔들림이 없을 것으로 생각되며 오히려 그 전에 빠져나온 사람들이 주변으로 더 공격적인 투자를 감행하지 않을까 생각됩니다.
다음은 마산에서 현재까지도 답보상태인 북마산 재개발에 대해 분석해보려합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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