지난 글에 이어 북마산 재개발에 대한 글을 이어가겠습니다. 마산 시장 이해를 위해서 첫번째 글을 먼저 추천드립니다.
생각보다 창원 아파트 상승세가 가파르다보니 마산의 온기 또한 급속도로 퍼지고 있습니다.
마산 회원구의 대장 아파트인 메트로 1,2차, 창원롯데캐슬의 매물수가 급감하면서 창원의 1급지를 놓친 투자자들이 대거 유입되고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
특히 상대적으로 메트로 2차에 비해 가격이 저렴한 메트로시티 1차의 매물 감소 속도가 상당한 걸로 보아 좋은 흐름을 기대해도 좋을 것 같습니다.
다만 앞서 살펴보았듯이 마산의 경우 NC 야구장과 신세계 백화점이 위치한 마산 회원구 중심이 핵심이며 서남권인 합포구까지는 저항선이 존재합니다. 현재 합포구에 위치한 월영 에시앙의 미분양분 1,500세대 정도가 남아있어 메트로 1,2차의 온기가 급격하게 퍼지기는 힘들어 보입니다.
2018년도 당시 분양이 원활하지 못했던 회원 1구역과 3구역의 임대 물량 또한 남아있어 마산의 실거주자 입장에선 선뜻 집을 구매하기가 쉽지 않은 것이 현지 분위기입니다.
메트로 2차 전용 84의 실거래가 6억을 앞전에 두고 있지만,
창원에 비한 상대적 저평가 매력으로 진입하려는 투자자와 미분양 두려움으로 실매수를 주저하는 실거주자들의 양분으로 인해 시장은 혼조세를 보이고 있습니다.
현재 같이 급속도로 변하는 시장분위기에서 대장 아파트인 메트로 시티 2차의 신고가 행진이 이어진다면 주변 아파트의 갭이 벌어지게 되므로 투자할 아파트의 갭 메우기 가능성을 미리 확인하시는 작업이 필요할 것 같습니다.
1. 향후 마산 시장의 핵심 포인트 - 북마산 재개발
창원을 보시면 용지 아이파크가 리딩을 하면서 옆 단지인 노블파크와 트리비앙 등이 1.5군 아파트들이 키를 맞추면서 시장 전체를 끌어올리고 있습니다.
반면 마산의 경우 메트로시티 2차가 리딩을 하고 있지만 뒤를 따라오는 신축 아파트들이 많지 않습니다.
그동안의 미분양으로 인해 신축 공급이 적었고 미분양 아파트였던 회원 1, 3구역은 회사 임대분으로 넘어가면서 실제 거래할 수 있는 물건이 많지 않은 상황입니다.
즉 거래량의 동반이 쉽지 않기에 창원과 같은 매집효과를 기대하기는 힘듭니다.
다만 하나의 변수는 회원 2, 교방 1구역, 양덕 2,4구역의 재개발 지역들이 현재 이주를 완료하고 철거된 상태로 있다는 것입니다. 멸실된 입주권 상태는 취득세 중과 제외 대상으로 다주택자들에게는 굉장히 달콤한 먹잇감입니다. 또한 임대차3법으로 최소 4년 장기투자가 필요해지면서 지방투자에 대한 장벽이 다소 높아진 점을 생각해본다면 임대차 걱정이 없는 멸실 입주권은 지금 시기에 좋은 투자처입니다.
앞서 신축 단지가 많지 않아 투자자들이 선진입이 용이치 않은 점을 들었으나 분양 지연으로 인한 멸실입주권의 증가는 거래량을 동반할 수 있어 마산 부동산 상승의 핵심 키로 봐야할 것 같습니다.
2. 2.5군 아파트 상승 추이
북마산 재개발 지역의 정가운데에 위치한 무학자이의 경우 긴 하락을 마치고 바닥을 다지고는 있지만 메트로 시티와 가격차이를 전혀 따라가지 못하고 있습니다.
무학자이의 경우 2군 ~ 2.5군 정도로 분류하고 있어 무학자이의 상승이 시작된다면 마산 시장이 전반적으로 상승 전환을 시도하는 것으로 봐야 할 것 같습니다.
결국 마산 시장이 메트로 시티 혼자 갈수는 없기에 북마산 재개발의 거래량 동반과 2군 ~ 2.5군 아파트들이 뒤를 따를 데 창원과 같은 불장을 연출할 수 있을 것으로 볼 수 있습니다.
다음은 마지막으로 제가 조합원으로 속한 교방 1구역의 현재 추이를 설명해드리겠습니다.
3. 북마산 재개발 - 교방 1구역
현재 회원 2구역의 경우 프리미엄이 1.2억가까이 나오고 있어 투자금 1.5억~2억내외입니다. 메트로시티가 상승하면서 저렴한 조합원 분양가 대비 작은 프리미엄을 보고 투자자들이 한 달 사이에 급격하게 진입했습니다.
이미 저렴한 프리미엄 물건들은 다 소진 되었고 실 매입가가 석전 메트로 가격과 거의 근접했습니다. 대부분 재개발 투자자들이 주변 가장 근접한 신축 아파트의 가격을 기준삼기에 석전 메트로의 향후 추이가 프리미엄 변화에 있어 중요한 키가 될 것입니다.
회원 2구역의 프리미엄이 1.2억까지 치솟는 가운데서도 교방 1구역은 시장에서 소외되고 있습니다. 현재 비례율이 60~70%정도로 추가 분담금 발생 소지가 있어 분담금을 추가 프리미엄으로 봐야하기에 주변 시세를 따라가지 못하고 있습니다.
3 - (1). 비례율 확인
현재 조합장이 얘기하는 평당 978만원 분양 시 관리처분변경 당시 조합원들에게 통보되었던 비례율 70%보다 낮게 나올 가능성이 큽니다.
조합원분 중 계산해 놓은신 것을 확인해보면 60%까지 비례율이 낮아질 수 있는 상황입니다.
조합원들은 일반분양을 1,050만원정도로 재 책정하자는 의견을 내놓은 상태이고 주변 시세가 지속 상승할 경우 평당 1,100만원도 가능할 것으로 생각하고 있고 그럴 경우 비례율 상승은 뻔한 스토리입니다.
다만, 추후 공사비 증액도 가능하기에 공사비 증액 따라서 비례율은 변동될 수도 있습니다.
아래 표를 참조하시고 일반 분양가가 재 책정되는 점과 평당 공사비가 달라졌을 때 어느정도의 비례율이 나올지 확인하시면 투자하는데 도움이 되실 것입니다.
3 - (2). 비례율 하락에 따른 현명한 투자자 되기
투자를 하다보면 예기치 않은 리스크가 생기기 마련입니다. 특히 재개발의 경우 내가 생각지도 않게 장기 투자를 하게 되는 경우도 있고 의도치 않게 미분양으로 인해 비례율이 낮아져서 분담금 폭탄이 나오는 경우도 생깁니다.
다만 내가 모든 리스크를 알고 있다면 생각보다 답은 명료할 수 있습니다. 해당 지역은 이미 멸실상태이기에 사업 지연에 대한 돈이 묶일 리스크는 없습니다. 오직 해소되지 않은 리스크는 비례율 뿐입니다.
현재 조합은 비례율 90%을 얘기하고 있지만 저의 경우 최악의 경우인 비례율 50%까지 생각하고 매입했습니다.
예를 들어 오늘 나온 매물 중 4번째 음영친 부분의 매물을 비교해 볼때 비례율 50%으로 계산한다고 하면 회원 2구역의 실 매입가와 같습니다. 리스크를 온전히 반영한 가격이 다른 구역과 같기에 리스크가 없어지면 오히려 큰 프리미엄이 붙게 됩니다.
관련된 커뮤니티를 통해 일반분양가 상승 이야기가 나오는 시점을 투자 타이밍으로 보셔야 합니다.
또한 회원 2구역의 프리미엄이 더 상승한다면 조합원들에 일반분양가 상승에 대한 요구가 빗발칠것은 필연적이니 회원 2구역의 추이를 보고 다소 공격적인 투자도 추천드립니다.
회원 2구역과 양덕 2, 4구역보단 교방 1구역 조합원이기에 다소 전반적인 분위기를 전해드리지 못한 점 양해바랍니다.
향후 양덕 구역이나 합성 2구역을 임장 계획이니 정리해서 올리도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
오늘도 행복한 하루 보내시기 바랍니다 :)
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