백운 1구역(인천시청역 힐스테이트) 비례율 예상

지방 대도시의 대장 아파트들이 연이어 10억을 뚫고 강한 상승세를 이어가고 있습니다. 부산과 울산, 창원에 이어 광주도 가세하면서 수도권 대세상승장에서 잠시 쉬었던 지방 부동산이 연일 들썩이고 있습니다.

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전국의 부동산이 들썩이면서 현재 투자자들의 이목이 다시 '인천'으로 쏠리고 있습니다. 광역시 중에서 유일한 수도권에 속해있지만 매매가는 여전히 지방 중소 도시에도 못 미치는 흐름을 보이고 있어 상대적으로 가격이 낮아보이는 효과를 받고 있습니다.

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인천의 경우 6.17 이후로 한동안은 전체적으로 조정을 받았으나 최근들어 국철 1호선인 부평역과 7호선 연장선인 산곡역 위주로 가격 상승이 다시 일어나고 있습니다.

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특히 산곡역 개통이 임박하면서 산곡역 주변이 큰 상승 탄력을 받고 있는데 10년차 아파트인 부평 산곡 푸르지오가 신고가를 찍으면서 국평 84 - 6.3억을 돌파하였습니다.

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반면에 남동구 대장인 간석래미안자이의 경우 투기과열지구라는 큰 벽을 넘어서지 못하고 가격조정이 길어지고 있습니다.

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그럼에도 남동구 구도심의 대장 아파트인 구월 힐스테이트의 전세가가 임대차 3법 이후로 평균 1억이상 오르면서 매매가와 전세가 갭이 계속 줄어들고 있어 매매가 또한 상승 압력을 지속 받고 있습니다.

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실재로 현장 분위기는 34평 전세 4억이 기준이며 1~2천 낮은 매물은 1시간 내 거래가 완료되고 있습니다.

 

구월 힐스테이트가 움직이기 시작하면서 남동구 구도심 전반적인 상승이 예상되고 있어 필자의 관심대상 아파트들을 하나씩 소개해보려고 합니다.

 

 

우선 제가 조합원으로 있는 백운 1구역이 분양을 앞두고 있어 해당 단지부터 소개하겠습니다.

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1. 백운 1구역 개요

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백운 1구역은 현재 가칭 인천시청역 힐스테이트로 분양 예정이며 동국 아파트 포함 주택, 빌라를 재정비한 백운 1구역 재개발입니다.

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현재 단계는 이주 완료된 상태로 철거를 앞두고 있고 내년 3월내지 여름 사이에 분양 예정입니다.

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GTX - B 인천 시청역 환승센터 역세권으로 도보 5분 거리에 위치하고 있습니다.

 

 

현재 상인천 구역에 비해 백운 1구역이 조명을 받지 못하고 있지만 투자자라면 먹을거리가 남아있는 백운 1구역을 좀 더 자세히 보아야합니다.

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조합원 평형 신청 단계인 상인천 구역이 59타입 신청 가능한 물건이 프리미엄이 1.8억에 거래되고 있는데 반해 백운 1구역은 59타입이 프리미엄 1.2억에 거래되고 있습니다.

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59타입의 경우 조합원 분양가가 백운 1구역이 2천만원 정도 더 저렴하기에 실매입가로 계산하면 1억 가까이 차이가 납니다.

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또한 비례율 측면에서 백운 1구역은 조합원 대비 일반분양 세대 수가 2배가 넘기에 일반분양이 성공적으로 된다면 비례율 측면에서 수익이 더 날 가능성이 큽니다.

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청천 1구역과 주안 3구역이 비례율이 130%와 160%로 나온 점을 감안해볼 때, 절대 불가능한 수치가 아니며

백운 1구역 또한 비례율이 상승할 가능성이 크고, 비례율이 상승할 경우 상인천 구역보다 더 저렴하게 구입하게 되는 효과가 있기 때문에 비례율 상승부분도 자세히 보시길 바랍니다.

 

 

 

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2. 백운 1구역 비례율 변화

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현재까지 알려진 백운 1구역의 비례율은 95%입니다.

2019년 관리처분 계획 당시 책정된 것으로 현재는 지출이 350억정도 증가하여 수입합계 변경치를 대입시켜야 합니다. 조합에서는 금년도 사업시행변경인가 당시 지출 증액에 대해서는 언급하고 일반분양가 변동에 따른 수입합계에 대해 언급하지 않았습니다.

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다만 비례율은 95%로 유지한다는 조합측 의견을 추측해볼 때, 평당 분양가는 1,600만원 ~ 1,650 정도를 책정한 것으로 보입니다.

 

 

주안 파크 자이 분양가가 1,700 ~ 1,800 이였음을 감안한다면 입지적으로 우위에 있는 백운 1구역(가칭 인천시청역 힐스테이트)의 일반분양 수익은 더 증액될 것이 자명하나 인천이 고분양가 관리지역으로 지정되면서 분양가를 기대치만큼 높게 분양하기는 힘들 것입니다.

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주안 파크 자이 분양가로 분양이 가능할 경우 비례율은 엄청나게 상승하게 되는데, 백운 1구역의 경우 빌라보다 주택의 비율이 높아 감정평가액이 1억 이상인 조합원들 대부분이기에 비례율 상승으로 인한 추가 부담금 감소 혜택도 기대해 볼 수 있습니다.

 

 

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3. 백운 1구역 비례율 예상

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그렇다면 비례율을 예상해본다면, 우선 현재 분양을 앞둔 다복마을(한화 포레나)의 향후 분양가를 예상해야합니다.

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다복마을 조합에서 내놓은 분양가의 경우 주안 파크 자이와 비슷한 수준입니다. 앞으로 인천 구도신의 대장 아파트자리를 다툴 가장 좋은 입지라고 생각되는 구역이지만 고분양가 관리 지역으로 인해 주변 시세를 크게 벗어나지 않는 선에서 분양할 것으로 예상됩니다.

 

 

 

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다행인 것은 백운 1구역이 다복마을보다 사업 속도가 다소 느린데, 현재 인천 장이 좋아지는 흐름이여서 내년이 지나면 인천 부동산 시장이 전반적으로 크게 상승할 것으로 보는데, 내년초를 지나 분양하게 된다면 다복마을 분양가와 비슷하거나 좀 더 높여서 분양을 해도 분양을 성공적으로 해낼 수 있으리라 봅니다.

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다만 사업이 지연됨에 따른 공사비 재 책정과 금융 비용으로 인해 사업비가 늘어나는 점도 고려해야 하는데, 해당 구역의 경우 조합원대비 일반분양 비율이 높아 일반분양가를 상향 시 수익이 크게 늘어나기 때문에 사업비 증액에 대한 걱정은 불필요해 보입니다.

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내년이 지나 인천 시장이 좋아져 평당 1,750 정도에만 분양하면 공사비나 사업비가 증액되는 부분은 충분히 상쇄하리라 봅니다. 

 

 

 

평당 1,750정도로 분양하고 사업비가 추가로 50억 정도 증액된다고 가정한다면 비례율 140%을 예상할 수 있습니다.

 

 

 

 조합원으로써 불필요한 추가 사업비의 증액은 막아야하겠지만 향후 GTX 노선을 5분 거리에 누릴 수 있는 인천에서 몇 안되는 수혜 아파트이기에 적절한 시기에 좋은 분양가로 분양한다면 비례율 상승은 필연일 것이며, 내년 인천 시장을 굉장히 좋게 바라보기에 분양도 성공적으로 해낼 것이라 생각합니다.

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향후 사업비 증액이나 분양가 책정에 대한 총회가 있을 시 추가로 정보 올리도록 하겠습니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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