별내역 역세권인 별내 자이 더 스타의 분양가가 좋은 가격대가 나와 여러 사람들의 관심이 집중 되고 있습니다.
특히 남양주의 경우 조정대상지역으로 85m2 이하 물량에 대해 25%를 추첨제로 분양하기에 가점이 낮은 20~30대분들도 노려볼 만한 곳이라 청약 전까지 전략을 잘 세우시길 바랍니다.
1. 예상 시세 차익
1 - (1) 분양가
대략적인 분양 내용보다 당첨됐을 시 어느정도의 시세차익이 중요한지, 사람들의 관심이 왜 높은지 확인하기 위해 예상시세차익부터 알아보겠습니다.
우선 분양가의 경우 아래와 같으며 84 - 5.5억, 99 - 6.4억 정도로 보시면 됩니다. 확장비의 경우7백만원 ~ 9백만원 선으로 책정되어 있습니다.
1 - (2) 주변 시세
별내 신도시의 경우 2012년도에 입주한 아파트들이 대부분으로 벌써 10년차가 되가고 있습니다.
별내 신도시는 대형 평 위주로 비교 가능한 아파트들이 적어 갈매역 아이파크를 추가했습니다.
34평형의 경우 한화 꿈에그린이 가장 좋은 흐름을 보이기 있으며 갈매역 아이파트의 경우 2년된 신축으로 호가상으로는 10억이 넘어가고 있어 대장 아파트 자리를 굳히고 있습니다.
39평의 경우 우미린과 쌍용예가가 선두를 치고나가고 있으며 평균 호가는 8.5억정도입니다.
1 - (2) 예상 시세 차이
별내자이 분양가와의 가격차를 비교해보면 신축인 갈매 아이파크와는 3억정도 갭 차이가 있으며 나머지 2012년 입주 아파들과의 가격차이는 보통 2억 정도입니다.
역과 가장 가까운 아파트라는 점과 주변 아파트들과의 연식 차이를 생각해본다면 향후 입주하게 되면 3억이상의 시세차익은 충분히 가능할 것입니다.
2. 공급 방법
당첨되었을 시 시세차익은 확인을 했으니 공급 방법과 여러 제한되는 점들에 대해 확인해보겠습니다.
2 - (1) 공급물량
우선 남양주는 조정대상지역으로 분양되는 물량 중 85m2 이하 중 25%는 추첨제로 분양하게 됩니다. 85m2 초과 주택에 대해서는 70%가 추첨제이니 가점이 낮은 20, 30대분들도 분양 당첨이 가능합니다.
서울이나 수도권의 청약을 노리는 분들이 당첨이 어려운 부분이 해당 지역이 투기과열지구일 시 85m2 이하주택의 경우 가점제 100%로 진행되기 때문입니다.
보통 추첨제를 노리시는 분들은 가점이 낮은 20~30대의 2~3인가구나 미혼이신 1인가구가 많은데 원하는 지역이 대부분 소형평형은 가점제 100%로 진행하기에 당첨이 사실상 불가능합니다.
별내의 경우 서울 접근성이 뛰어난 반면 조정대상지역인 남양주시에 속하기 때문에 2~3인가구에게 적합한 85m2 이하의 추첨제로도 청약이 가능하기에 해당 평수의 높은 경쟁률을 예상해볼 수 있습니다.
분양 물량은 남양주 1년이상 거주자가 30% 우선 공급을 받고 경기도 거주자 20%, 서울,인천, 경기도 거주자가 50%로 분양물량이 주어집니다.
일반공급으로 공급되는 총 세대수가 421세대이고 각각 84타입 - 227세대, 99타입 - 194세대 분양 공급 예정입니다.
특히 99B 타입이 분양가가 높고 대형 평형으로 다른 타입에 비해 경쟁률이 낮을 것으로 생각됩니다.
다른 타입에 비해 1.3배 정도로 세대 수가 많으니 추첨제로 넣으시는 분들 중 당첨 확률을 높이기 원하시는 분들은 99B 타입을 넣으시길 추천드립니다.
또한 별내 자이의 경우 중도금 자납 회차가 6회차로 되어 있어 계약금 지불 뒤 추가로 지급해야 되는 시기가 2023년 4월입니다.
계약금 10% + 중도금 10%에 대한 부담이 있지만 지불 시기가 2년 6개월 정도 지난 시점인 점을 감안하여 본인의 자금력에 맞는 전략을 세우시기 바랍니다.
2 - (2) 전매제한
해당 단지는 분양가상한제 적용 주택이므로 당첨일(2020.11.03)부터 소유권이전등기일까지 전매 제한을 받게 됩니다. 단 등기일이 3년보다 이후 일 경우 3년까지가 전매제한 기간입니다.
2 - (3) 재당첨제한
분양가상한제 주택으로 당첨일(2020.11.03)부터 10년간 재당첨 제한을 받습니다.
추가로 6.17 대책이후로 조정대상지역의 분양 아파트의 경우 중도금 대출을 받는 세대의 경우는 소유권등기일부터 6개월 내 전입 신고를 해야합니다.
보통 투자를 위해 분양을 받은 경우 입주 시 세입자를 구해 전세를 두는 경우가 많으나 6.17대책으로 분양 받은 주택의 경우는 반드시 전입신고를 하셔야합니다.
3. 교통 호재
gtx-b 노선은 정치적인 이용을 위한 노선으로 당분간은 가시화되기 어려우나 지속적인 관심을 가져올 것입니다.
별내선의 경우 2023년 착공을 목표로 진행중으로 향후 잠실까지 27분만에 진입이 가능하기에 지금 시점보다 3년뒤인 입주시점에서의 가격은 더 높은 가치를 부여해야합니다.
현재 가격 또한 어느정도 별내선에 대한 기대치가 반영되어 있음을 감안해야하나 실제 개통 된 후의 추가적으로 가격이 오른점들을 고려해볼 때 지금의 가격보다 개통 시 추가 상승이 이뤄질 것으로 봅니다.
4. 총평
2012년부터 시작된 수도권 대세 상승기로 인해 시장이 피로가 많이 누적된 상태입니다.
정부의 정책으로 인해 시장의 자연스러운 가격 조정없이 시장이 더 큰 과열로 가고 있는 것 같아 우려가 됩니다.
그럼에도 무주택자에게는 좋은 기회를 열어준 상태입니다. 시장의 가장 큰 악재는 높은 가격이라는 주식 격언이 있습니다.
반대로 가장 큰 호재는 가치보다 싼 가격입니다.
입지가 좋아지는 곳인만큼 시세보다 싼 가격은 지금과 같이 혼란스러운 시장에서 가장 큰 리스크 방어요인일 것입니다.
좋은 전략으로 꼭 당첨되시길 바라겠습니다.
'경제 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 마산 회원구 & 마산 합포구 부동산 시장 분석 (2) | 2020.11.09 |
|---|---|
| 청약 분석 - 영통 롯데캐슬 엘클래스 (0) | 2020.10.27 |
| 인천지역 부동산 분석 - 남동구(논현동) #3 (0) | 2020.10.19 |
| 인천지역 분석 - 남동구(인천시청주변) #2 (0) | 2020.09.06 |
| 인천지역 분석 - 남동구 #1 (0) | 2020.08.31 |
