[양도세] 조정대상지역 입주권 양도세 중과 여부

먼저 소득세법을 확인해보면,

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제104조(양도소득세의 세율)
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.
이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다.

이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017. 12. 19., 2020. 8. 18.>

1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

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1. 7항 1호. 주택 A + 주택 B -> A 또는 B 주택 매도 시 양도세 중과

2. 7항 2호. 주택 A + 분양권 또는 입주권 B -> 주택 A 매도 시 양도세 중과

3. 7항 3호, 4호는 주택 포함 3주택자 이상일 경우에 대한 내용.


4. 결론 - 입주권은 주택이 아니므로 중과세 제외

조정대상지역에서 주택을 매도할 경우에 대한 중과 적용은,

분양권과 입주권에 대한 적용이 아닌 주택을 매도할 경우입니다.

입주권과 분양권은 주택으로 보지 않고 권리이므로 중과대상에서 제외됩니다.

예를 들어, 조정대상지역 주택 4채와 입주권 2채를 보유한 세대가 입주권을 매도하게 될 경우 중과 대상에서 제외되고 2년을 보유할 경우 일반과세를 받게 됩니다.

앞으로 부동산 시장에서 양극화가 심화될수록,
입주권에 대한 선호도가 높아질 개연성을 세법에서 찾을 수 있습니다.

입주권에 경우 종부세 제외 대상이면서, 중과세 제외 대상입니다.
전체적으로 수도권 및 광역시 집 값이 폭등하면서 자연스럽게 공시지가 또한 상승하게 되어 여러 채의 주택을 보유한 다주택자는 종부세에서 자유로워질 수 없게 되었습니다.

더군다나 임대차 3법으로 인한 임대차 시장 혼란으로 인한 관련 소송이 늘어나게 될수록 정부 여당은 임차인에 유리한 방향으로 법을 개정할 가능성이 높습니다.

결국 시장이 고점으로 갈수록 주택을 여러채 보유해야하는 갭투자의 경우 종부세 부담과 임대차법 개정으로 인한 전세금 회수 어려움 등으로 인해 매력이 계속 낮아질 것입니다.

반면에 입주권의 경우 종부세와 중과세에서 자유롭고,
매수 대기자가 많아 항상 매도자 우위의 시장인 상태이므로 입주권의 매력도는 상당 기간 지속될 것으로 보여집니다.