[대출] 비규제지역 이주비대출 건수 제한 및 투자방법

무더웠던 여름이 한풀 꺽인 것 같습니다.

보통 여름 비수기인 부동산 시장은 끝을 모르고 상승하고 있습니다.

인천에 거주하고 있다보니 인천 시장을 유심히 지켜보고 있는데요,

부모님 집 주변으로 투자자들이 빌라지역들을 지도에 선을 그어놓고 마치 재개발 지역인 것처럼 홍보하고 물건을 주거니 받거니 하는 모습이 눈에 밟힙니다.

수도권은 쳐다보지도 않던 썩은 빌라까지 사들이는 시장이 되면서 돈의 공급이 끊이질 않고 있습니다.

자연스레 시장의 돈이 대형주인 수도권에 몰리면서,

소형주와 비인기 우량주가 위치한 지방 광역시와 소도시는 다소 쉬어가는 양상입니다.

그럼에도 삼성전자가 시장을 주도하지 않는 것이 요즘 코스피 시장에서 특징이듯이,

수도권 시장이 쉬어갈 때는 또 다시 지방으로 돈의 흐름이 이동 될 것입니다.

결국 시장에 주도주에서 이탈되더라도, 관심가는 지역들을 꾸준히 살펴보는 것이 중요한 것 같습니다.

이번 시간에는 비규제 지역에서 정비사업의 이주비 대출과 중도금 대출 제한에 대해 이야기 해보려고 합니다.

1. 정비사업 이주비 대출과 중도금 대출

재개발이나 재건축 지역이 관리처분인가를 받고,

이주비 대출에 대한 은행 선정이 완료된 뒤에 조합은 이주 공고를 통해서 조합원들이 철거 및 공사기간 동안 거처를 옮길 수 있도록 조합원 각 개별 감정가액에서 일정부분 대출을 실행합니다.

여기서부터는 조정지역일 때와 다주택자일 경우의 이주비대출 가능여부가 달라지게 됩니다.
또한 이주비대출 진행에 이어서 착공시기에 이르러 중도금 대출에 관해서도 여러 경우에 따라서 가능 여부가 달라지게 됩니다. 이 부분을 자세하게 설명드리겠습니다.

1) 조정대상지역의 경우

조정대상지역의 경우의 실거주 목적을 제외한 주담대 금지 기준을 적용하게 되고,
중도금대출발급 요건 또한 세대당 보증 건수 1건으로 제한 됨에 따라,
주택에 관련된 모든 대출을 동일한 유형으로 간주하게 됩니다.
즉, 주담대를 실행중인 1주택자의 경우는 중도금 대출, 이주비 대출이 전면 불가하게 됩니다.
간단하게, 조정지역에서는 '이주비 = 중도금 = 주담대'라고 생각하시면 됩니다.

조정지역에서 기존에 1주택에서 주택담보대출을 실행중인 세대가,
조정지역 내 입주권을 매수하여 이주비대출이나 중도금 대출을 받으려고 하면 실행이 되지 않습니다.

2) 비규제지역의 경우

원칙적으로 비규제지역에 대한 주택 담보대출은 건수 제한을 받지 않습니다. 다만, DTI, DSR 규제가 강화된 만큼 각 개인의 연봉에 따른 원리금 상환액 규제가 적용되게 됩니다.
이주비 대출 또한 비규제지역에서는 건수 제한을 받지 않습니다. 다만, 재개발이나 재건축 지역이 이주를 완료하고 일반분양 이후 은행 선정을 하여 중도금을 실행하게 될 경우는 중도금 대출 건수 제한을 받게 됩니다.
이 부분은 주택도시 보증 공사에서 확인할 수 있는데요,

위에 내용을 간략하게 요약해보면,

분양 계약자에 조합원도 포함되며,
보증 한도는 인당(세대당 X), 5억원
보증 건수는 세대당 최대 2건 입니다.

즉, 비규제지역의 재개발 및 재건축 조합원이 분양계약을 체결할 경우,
예를 들어 중도금 (조합원 분양가 - 감정가액)에 대해서 최대 5억원까지 가능하며,
세대당 2건까지는 보증이 가능한 것입니다.

중간 요약을 하면,
비규제지역의 주택 담보 대출이 있는 경우에도,
비규제지역의 재개발 및 재건축 조합원으로 분양계약을 할 경우에 세대당 2건까지는 중도금 대출이 가능합니다.

이주비 대출은 건수 제한이 없음을 말씀드렸는데요,

이주비 대출의 경우는 주택구입자금 보증을 받는 것이 아니라,
정비사업자금대출 보증을 받게 됩니다.

정비사업자금대출 보증의 경우 세대당 보증에 대한 규제가 없기에,
원칙적으로는 이주비 대출을 무제한으로 DTI, DSR과 별개로 받는 것이 가능합니다.

사례를 들어 설명드린다면,
조정지역 주담대 1건 보유한 세대가,
비 조정지역의 입주권을 양도받아 이주비 대출을 양도받게 되는 경우,
은행에서 DTI, DSR과 관련된 서류를 요구하지 않게 됩니다.
관련 서류라 함은 소득에 대한 증빙서류입니다.

설명이 길었는데 요약하면,

조정지역의 경우는 이주비 대출, 중도금 대출, 주택 담보대출의 성격을 동일하게 '실거주 목적의 대출'로 간주하기에 한 건의 대출 외에는 모든 대출이 불가합니다.

비조정지역의 경우,
중도금 대출 - 주택구입자금 보증의 제한, 세대당 2건, 인당 5억 한도
이주비 대출 - 정비사업자금 대출 보증, 건수 제한 X, 감정가액의 최대 70%, 소득 관련 DTI, DSR 규제 X
주택담보대출 - 건수 제한 X, 소득 관련된 DTI, DSR 규제

2. 비규제 지역의 이주비 대출을 이용한 투자 방법

비규제지역에서 이주비는 무한대로 실행가능하지만,
중도금은 2건만 실행이 가능하게 된다고 설명드렸습니다.
그렇다면 이주를 완료하고 착공 시기에 분양을 하게 되어 중도금 대출을 받게 되는 경우,
입주권 3개 중 2건은 중도금 대출이 가능하지만, 1건은 보증이 불가능하게 되어 중도금 대출이 되지 않습니다.

이런 경우 방법은 1건을 매도하거나, 중도금을 자납하는 것입니다.

만약 시세차익이 더 날 것으로 예상되거나,
당장 매도하기에 아쉬운 물건일 경우 현금 보유에 따라서 자납을 선택하게 된다고 가정해볼 때,
최상의 시나리오는 무엇일까요?

입주권 투자를 많이 해 보신 분들이라면 쉽게 유추가능하겠지만,
경험이 없으신 분들을 위해 디테일하게 설명드리면,

정비사업에서 조합원들이 분양계약서에 중도금으로 잡히는 금액은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다.
즉, 아래 사진에서 A-B = C 이므로 C에 대한 금액이 중도금으로 책정됩니다.

그러면 만약 내가 중도금 대출을 이미 2건 실행한 상태에서,
추가로 중도금 시기에 온 중도금 대출을 받지 않고 자납하게 된다면,
'C'의 금액을 최소화 시키는 것이 중요합니다.

예를 들어,
조합원 분양가가 3억, 조합원 권리가액 5천이면 분담금은 2억 5천만원이기에 자납해야하는 금액은 총액의 60%인 1.5억입니다.

그렇다면 조합원 권리가액이 2.5억이면, 분담금은 5천만원이므로
자납해야하는 금액은 3천만원이 됩니다.

어느정도 이해하셨으리라 생각이 들지만,
다시 정리해드리면 비규제지역에서 이주비대출은 건수 제한이 없이 무제한으로 대출이 가능하므로,
권리가액(감정평가액 *비례율)이 큰 물건을 매수하게 되면 중도금 필요없이 자납으로 입주시기까지 매도하지 않고 버틸수 있게 되는 것입니다.

물론 비례율이 낮아지게되면 오히려 분담금이 커져서 추가로 납부해야 하는 금액이 커질 수 있기에 이런 부분은 투자하는 사업장의 컨디션을 잘 체크해야 합니다.
더불어 권리가액이 큰 물건을 사게 되면 초기 투자비용이 많이 들기에,
자납금액과 투자금을 잘 비교하셔야 합니다.

가장 베스트는 조합원 분양가인 'A'가 작은 사업장이겠죠. ^^

이상 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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