장기 박스권에 갇혀있던 인천 논현동 일대의 아파트들이 2019년 후반을 기점으로 거래량이 터지면서 단숨에 큰 상승을 하였습니다.
안타깝게도 6.17과 7.10 대책으로 인해 남동구 전반이 투기과열지구로 지정되면서 반짝했던 흐름이 다시 제자리로 돌아가고 있는 모습입니다.
부동산 시장에서 늘 소외된 인천이 좋은 흐름을 일부 반납한 원인은 법인들의 매물 출회가 가장 큰 것으로 보입니다.
2019년 전후로 인천은 법인에게 좋은 투자처가 되었는데, 2013년부터 시작된 수도권 대세상승장 동안 매매가 약보합 상태와 전세가율 80~90%을 유지하면서 1억 언저리로 투자할 수 있는 매우 좋은 환경이 조성되었기 때문입니다.
더군다나 경기 남부권인 수원의 경우 정비사업구역에서 프리미엄이 5억이상 거래되면서 갭을 넓혀가고 있었기에 좋은 입지에 34평 기준 4~5억 되는 아파트들이 즐비한 인천이 투자자들 입장에선 좋은 먹잇감이 되었을 것입니다.
정책의 직격탄으로 단기간의 상승분을 일정 반납하였지만 아직도 충분히 강한 상승 압력을 지니고 있기에 급매물들을 잘 소화내 낸다면 좋은 흐름을 이어나갈 것으로 보여집니다.
보통 갭투 투자자들의 투자 시점이 매매가가 정체된 상태에서 전세가가 올라가는 시점을 즐겨 진입하곤 하는데 이런 지역의 경우 투자자들이 매가를 먼저 올리고 뒤이어 실거주자들이 매물을 받으면서 상승 추세를 만들게 됩니다. 현재의 인천시장의 경우는 정부의 정책으로 인해 세금압박을 받은 투자자들이 발을 빼게 되어 상승 추세가 이연된 상태이지만 상승으로의 추세전환을 위한 여건들이 만들어진 상태이고 상승요인들이 변화된 것이 없기에 일시적인 조정이 지나면서 힘을 축적하면 상승 방향으로의 모멘텀이 더 크게 작용할 것으로 생각됩니다.
변화된 것이라면 임대차 3법으로 전체적으로 전세가격이 1~2억이상 상승했다는 것이고 이로 인해 매매가와의 벌어진 격차를 다시 줄임으로써 매매가를 다시 한번 올릴수 있는 환경을 정부가 자연스레 만들어주고 있다는 점입니다.
보통 상승 추세로의 전환이 있은 뒤 하락 추세로 전환을 위해선 다른 요인들의 변화가 필요한데 부동산의 경우 주변 입주물량 증가와 금리 상승, 정부정책 등이 하나의 트리거가 될 수있습니다 .
현재 정부의 정책은 충분히 소진된 상태이고 금리 또한 당분간 쉽게 올릴 수 있는 상황이 아니며 3기 신도시의 경우 아직 토지보상도 제대로 이루어지지 않았기에 당분간 추세를 바꿀 수 있는 어떤 요인도 찾아보기 어렵습니다.
결국 매물 소화 이후 상승 추세는 변함이 없을 것인데 논현동의 경우 그 상승 추세를 더 강하게 낼 수 있는 교통호재 또한 존재하기에 주택 매수를 고민하는 분들에게는 지금은 충분히 좋은 시기로 보여집니다.
필자의 경우 앞으로 향후 수도권의 부동산 가격은 촘촘히 그어진 지하철 노선을 통해서 가격의 갭을 점차 줄여갈 것으로 보는데 가장 큰 영향력을 행사할 것이 GTX 노선이고 그 다음은 지역간을 가로 지르는 신안산선, 신분당선, 월판선 등으로 보고 있습니다.
특히 GTX 의 경우 향후 논의할 시간이 있겠지만 GTX-D 노선만해도 김포와 청라 이어서 계양, 부천, 강남, 하남 까지 이을 수 있는 노선으로써 국가 철도망 계획 반영 요청만으로도 지역의 부동산 가격을 뒤흔드는 요인으로 작용하고 있습니다.
논현동의 경우 향후 동서를 잇는 광역 철도망인 월곶판교선의 정차역이 두 역이나 있다는 점은 상승 추세를 이어가는 시장에 좀 더 강한 상승 원동력이 될 것입니다.
논현동의 경우 월판선 논현역과 소래포구역이 완행 정차역으로 지정되어 있고 시흥시청에서 신안산선으로 평면환승이 가능하기에 여의도로 출퇴근까지 가능하게 됩니다.
그동안 서울로 접근하기 위한 변변찮은 노선 하나 없었던 시흥과 논현동의 경우 월판선을 통해 주거 환경이 한 단계 업그레이드 될 것입니다.
다음은 월판선과 신안산선이 지나가는 지역들의 대장 아파트들의 가격 추이를 비교한 것입니다. 보시는 바와 같이 광명파크자이를 제외하고는 3년전 3억~4억선에서 매가를 형성하던 지역 대장 아파트들이 2019년 전후로 큰 상승이 일어났지만 유독 논현동 에코메트로 아파트만 그 상승추이를 잃고 조정을 받는 모습을 볼 수 있습니다.
신안산선을 이용해 광명역까지 한 정거장 차이인 목감 호반써밋이 큰 가격 상승을 이어가고 있고 뒤이어 서해선과 신안산선, 월판선을 동시에 이용가능한 시흥시청 주변의 신축 아파트들이 논현동을 크게 앞지르는 상승세를 이어가고 있습니다. 특히 월곶역과의 도보로 접근이 불가능한 배곧신도시의 호반베르디움 또한 배곧이 경제자유구역으로 선정되는 특수와 함께 큰 상승 추세를 이어가고 있어 유독 논현동의 소외된 모습이 더 부각되고 있습니다.
내년 착공이 시작되고 2025년 개통까지 그 상승추세가 지속될 것으로 보는데 논현동 또한 그 상승추세를 이어가면서 갭을 좁혀나갈 것으로 봅니다.
그동안의 인천 지역의 아파트들이 지겹도록 소외되었던 이유는 서울로의 접근성이였습니다.
지금도 같은 조정지역으로 지정된 상태임에도 인천이 가장 큰 타격을 받고 있는 것 또한 다른 지역과 비교했을 때 우위에 내세울 것이 수도권 대비 싼 가격뿐이였기 때문입니다.
김포 메트로자이가 8억을 향해가고 있는 것이 단순 비조정지역 혜택으로만 보기 어렵습니다.
서울의 아파트 공급은 늘 부족한 상태이고 서울로의 접근성이 변하는 지역은 새로운 가치를 부여받게 됩니다. 즉 revaluation을 하게 되는 것입니다.
해당 지역이 지닌 인구수와 기업 수 등은 단기간에 변화되기 어려우나 서울로의 접근성이 단번에 개선되는 지하철의 개통은 서울로 출퇴근하는 젊은층을 유입시킬 수 있습니다.
그동안 인천은 국철 1호선 이외에는 서울로 갈 수 있는 교통이 부족한 상태였습니다.
7호선 연장과 GTX - B 노선은 앞으로 인천지역의 가격을 한 단계 재 평가할 수 있는 계기가 될 것입니다.
불행인지 다행인지 아직 월판선에 대한 이해와 인지가 일반인들에게 부족한 상태이지만 내년 착공이 시작한다면 해당 지역들 또한 가격 revaluation이 될 것입니다.
정부의 정책으로 일시 조정을 받고 있는 논현동은 향후 월판선 수혜로 인한 가격 상승 전인 지금이 가장 실거주로 구입하기에 좋은 가격대입니다.
늘 사람들은 자기가 갖지 못한 자산이 급등한 것을 보면 이유를 붙이기에 급급합니다.
김포가 비조정지역이여서 그렇다, 군사접근지역이라 이번 정부 수혜 지역이다 등등..
그렇다 한들 서울까지 30분안에 접근할 수 있다는 것만으로 실수요자에게는 그 마저도 좋은 가격임을 생각해야합니다.
결국 가격은 이상 급등은 있지만 가치의 수렴하게 되는 것을 늘 염두에 두시고 새로운 교통혁명이 일어나는 인천의 남동구 주변을 관심갖고 보시길 추천드립니다.
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