1편에 이은 남동구(인천시청 주변) 부동산 편입니다.
태풍 '바비'의 세력약화로 늦 여름까지 이어지는 장마의 끝이 보이기 시작하는 것 같습니다. 코로나와 더불어 장마피해로 인해 2020년 여름은 쉽게 잊혀질 것 같지 않습니다. 길었던 장마만큼 정부의 22번째 부동산 정책 또한 시장에 남긴 내상이 상당기간 지속될 것 같습니다. 이주수요가 본격화되는 가을이 다가오는만큼 시장의 방향을 지속 점검해야 할 것 같습니다.
주택임대차보호법 시행령 개정안 중에는 전월세 전환율을 4.0% -> 2.5%로 하향조정시키는 내용이 담길 예정입니다. 임대차 3법인 전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제와 더불어 전월세 시장을 단숨에 변화시키려는 거대 여당의 추진력을 보고 있자니 견제의 역할이 얼마나 중요한 것인지 새삼 깨닫게 됩니다.
결국 데이터는 후행지표이긴 하나 시장을 분석하는 제일 중요한 툴입니다. '전세대란' 기사가 사실임을 다음 그래프에서도 확인할 수 있습니다. 서울의 전세수급지수가 경기도와 거의 동일한 기울기를 가지며 상승을 하고 있고 인천 또한 연초 안정되었던 전세수급지수가 7월을 기점으로 급격하게 오르는 것을 볼 수 있습니다.
* 전세수요에 비해 전세공급이 어느정도 인지를 부동산중개업체를 통해 조사함"
전세수급지수 = 100 + (공급이 부족함 - 공급이 충분함), 전세거래지수 = 100 + (활발함 - 한산함)
전세수급지수가 높다는 것은 그만큼 임대차 시장에 공급되는 전세 공급량이 감소되었다는 의미이고 임차인들에게는 주거의 안정성을 위협받게 되므로 당분간 시장에 동요는 지속될 것 입니다. 공급과 수요 측면에서 공급의 부족은 필히 가격의 상승을 동반하게 되므로 본격적인 이사철인 가을부터 인천 지역에도 본격적인 전세가격의 상승이 시작될 것으로 보입니다. 전세가격의 상승압력은 두 가지 결론을 낳게 되는데, 첫 번째로는 더 저렴한 서울 외곽으로의 전세난민 양성이고 두번째로는 '비싼 전세 살바에 대출을 더 받아 집 사자'라는 임차인들의 실수요 이동 러쉬입니다. 결국 임대차 시장의 불안정성은 가장 먼저 서울중심의 전세가와 매매가를 끌어올리게 되며 그 온기는 수도권 전역으로 퍼지게 되는 정부 정책과는 반대의 양상을 띌 가능성이 가장 큽니다.
정부의 정책이 전세를 월세화 시키려는 의도인지 부동산 시장의 양극화를 위함인지 아직 그 답을 찾지는 못했습니다. 다만 정부의 정책이 조금 너무 성급하지 않았나 아쉬움이 드는건 전세라는 제도는 전세계에서 한국만 있는 유일한 사금융이라는 겁니다. 다른 나라의 어느 정책과도 쉽게 비견할수 없고 예측할 수도 예측하지도 말아야합니다.
우리나라 전국의 전세 보증금만 합쳐서 700조에 달하는 어마어마한 금액입니다. 우리나라 국가예산이 500조, 코스피와 코스닥을 합친 시총이 1800조임을 감안한다면 개인의 채무에 잡히지 않는 전세 보증금의 증감에 따른 경제적인 파장은 정치권에서의 이념에 치우친 판단보다 크게 작용할수 있습니다.
물론 각 분야의 전문가들의 여러 Case Study와 연구를 통해 이루어진 법 개정이라고 믿고 있지만 23번째 정책이 결국엔 집값 상승을 위한 모멘텀이 아니였냐는 반문이 드는 이번 정부의 정책이 과연 전월세 시장 안정을 가져올지는 의문을 지울수가 없습니다.
정부의 정책에 반하지 말라는 격언이 있지만 정부가 쉽게 시장을 예단하는 지금의 기조 또한 시장에 혼란을 가중시키는 요인인것 같습니다. 지난 3년간의 집권기간 동안 시장은 크게 요동쳤고 그럴때마다 정책이 잘 작동되고 있다고 확신을 한 결과가 30대의 패닝바잉이라는 유래없는 결과를 낳았습니다.
전세계 날고 뛰는 경제학 석학들의 가장 어려운 난제는 환율이라고 합니다. 각국의 통화 정책으로 인해 발생하는 환율의 변화는 지난 1971년 달러 금태환 중지 이후 어느 누구도 쉽게 논문의 주제로 담지 못했다고 합니다.
주식 시장에서 실패한 천재 '뉴턴'도 주식으로 돈을 잃은 뒤로는 “나는 천체의 움직임은 센티미터 단위까지 계산 가능하지만 사람들의 광기는 계산할 수 없었다." 라는 말을 남길 정도로 시장에 대한 예측을 경계했습니다.
시장 앞에는 누구나 겸손해져야 합니다. 시장은 예측하는 것이 아닌 대응하는 것이라는 어느 겸손한 전문가의 말씀이 떠오릅니다.
단계별 시도가 아닌 땜질식 정책으로 인한 시장의 '패닉바잉', '전세대란' 을 일으킨 정부의 정책이 보란듯이 시장을 막아설수 있다고 생각하는 오만함이 가장 큰 문제인것 같습니다.
서문이 길었습니다. 전세시장의 불안정성이 서울에서부터 경기도를 거쳐 인천에까지 미치면서 인천 부동산 시장에 어떤 영향이 미칠지 분석해보겠습니다. 1편에서 언급드린대로 남동구의 인천시청역 주변 부동산 시장을 조금 더 자세히 다루겠습니다.
1. 수요 / 입주
남동구는 앞으로 3년간 입주물량이 굉장히 적습니다. 입주가능한 지역이 지난 편에 언급드린 정비구역지정된 재개발사업지 4곳입니다. (다복마을, 백운 1구역, 상인천 구역, 간석 성락구역)
용천마을과 우신구역의 경우 해제된 뒤로 신축 빌라가 우후죽순 올라간 이상 재추진한다 하여도 건축심의 단계에서 좋은 결과를 기대하기는 어렵습니다. 관련해서 재개발, 재건축 단계별 내용은 다음에 정리해드리겠습니다.
남동구의 핵심지역은 인천시청 주변 일대이고 학업성취도과 우수한 학군과 학원가가 밀집되어있는 간석래미안, 구월힐스, 롯데캐슬의 선호도가 높습니다. 다만 재건축 아파트로 용적률이 높다는 점(구월 힐스 350%)은 주거환경에 대한 관심과 기준이 높아진 요즘 30~40대에게 후한 점수를 받지 못하는 이유가 되고 있습니다. 특히 구월 힐스테이트의 경우 건물의 노후화에 따른 여러 하자 보수 문제가 벌써부터 불거지고 있는 점은 향후 구역 내 신축아파트 입주시 이주 수요를 촉진하는 원인이 될 것입니다.
결국 이 일대의 랜드마크 격인 다음의 아파트들이 노후화가 가속되는 2023년까지 새 아파트의 물량 부족한 점은 신축아파트의 품귀현상으로 이어질 것입니다. 현재 만수동의 경우 재건축 아파트가 추진 중이나 수도권 투기과열지구내 재건축 조합자격을 위한 실거주 2년을 충족해야하는 점을 고려할 경우 속도를 내기가 만만치 않아보입니다.
첨언하여 현재 추진되고 있는 남동구 만수동의 재건축은 부동산 강사가 한번 띄우고 간 자리인 만큼 지금 투자로 들어가는 우를 범하지 마시길 당부드립니다. 저층의 대지지분이 큰 구역의 경우 괜찮으나 5층이상의 대지지분 15평 이하인 곳이 인천에서 정비사업에서 큰 성과를 거두기 위해서는 사업성이 현저히 떨어집니다.
간단히 설명드리면 대지지분 34평 아파트를 짓기 위해서는 대지지분 13평이 필요하며 정비구역 특성상 기부채납 1~2평 정도를 제외한다면(재건축의 경우 기부채납 비율 적음) 내가 가진 아파트가 15평의 대지지분을 가져야 아파트 한채를 지을수 있는 겁니다. 34평 기준 계약면적 55평일 경우 인천 브랜드 아파트 공사비 평당 450~460만원정도를 계산하면 추가로 납부해야할 공사비만 2.5억입니다. 지금 대지지분 15평이 채 되지 않는 만수동의 주공아파트가 재건축이 되려면 주변 시세가 아무리 보수적으로 잡아도 34평 6억은 되어야 수익이 나는 구조이니 저층의 대지지분 15평이상인 지역 외에는 현재 2.5억~3억의 매매가격은 정말 터무니 없는 가격으로 보입니다.
다시 한번 강조하면 인천시청주변 재개발 사업은 위에 언급한 4구역이고 투기과열지구 지정으로 인한 재건축 사업 불투명, 신규 분양 물량 감소로 인해 공급 사이드면에서 시장이 굉장히 크게 반응할 것으로 보입니다.
2. 전세물량 감소
인천 남동구는 6.17대책에서 투기과열지구로 지정되면서 주택구입을 위해 담보대출을 실행 시 6개월 내 전입이 의무화되었습니다. 이 조건은 신규분양 단지에서는 전세 매물이 사라짐을 의미합니다. 대부분의 투자자나 1주택자 중 신규 입주단지로 이사가길 원하는 세대의 경우 담보대출을 받아 전세를 준 뒤 2년~4년 정도의 기간동안 돈을 모아 입주하는 방법을 택합니다. 앞으로 남동구의 신규 단지에서 담보대출을 받는 세대의 경우 전입요건이 의무화가 되기에 전세를 내놓을수 없게 됩니다. 조합원 입주권의 경우도 같은 조건하에 대출이 실행됩니다. 결국 신규단지는 전세매물이 사라지게 되어 전세난을 심화시킬 것입니다.
3. 임대차 3법
임대차 3법의 통과는 여러면에서 분석해보아야합니다. 전국의 전세 보증금의 총합이 700조입니다. 전세에서 월세로 전환하기 위해서는 임대인의 경우 보증금만큼의 현금을 쥐고 있어야 월세로의 전환이 가능합니다. 결국 일시적으로 월세로의 전환은 쉽지 않기에 전세 매물의 급격한 물량 감소는 시차를 둘 것으로 보여집니다. 다만 전월세상한제를 도입함에 따라 전세 가격을 쉽게 올릴수 없는 상황에 직면한 임대인의 경우 집 내부에서 생기는 여러 유지보수를 이연시킬 것으로 보여집니다. 그동안 유지보수를 통해 생기는 비용을 임대비용을 상향시켜 충당이 가능하였으나 앞으로 5%내 상한이 정해진만큼 임대인들은 유지보수에 대한 필요성을 느끼지 못하게 될 것입니다. 결국 임차인들은 유지보수가 되지 않은 비싼 낡은 집에서 살아야하는 문제가 발생할 것입니다. 결국 구축 아파트일수록 주거의 질에 대한 문제가 발생할 것이며 이에 따라 신축아파트로 전세 수요가 급증할 것입니다. 신축 아파트 입주가 부족한 핵심지역의 전세가격은 구축아파트와 갭을 벌일 가능성이 커질 것입니다.
가격은 수요와 공급으로 정해집니다. 공급의 부족, 즉 희소한 가치는 프리미엄이라는 가치를 부여받게 됩니다. 인천시청주변에 부족한 신축 공급과 임대차 3법과 맞물려 신축 아파트의 전세가격을 크게 올릴것이며 구축아파트 또한 그 갭을 서서히 줄여갈 것입니다. 공급의 부족을 채우지 못한 정책은 시장의 교란역할이 될 것입니다.
4. 시장 분위기
서울 시장은 매수 지수가 상당히 높아졌다가 다시 낮아지는 추세를 보이고 있습니다. 반면에 인천의 경우 매도자가 매수자보다 더 많은 매수자 우위 시장이 더 지속되고 있습니다.
사실 긴 시계열로 본다면 인천의 경우 매수 지수가 매도 지수를 넘어선 경우가 금융위기 이후 딱 세번이 있었으며 다시금 매수 지수를 회복할 것을 낙관하기엔 무리가 있습니다. 그만큼 인천까지 부동산 시장의 온기가 퍼지기엔 투자자들에게 매력도가 현저히 낮다는 것을 방증하고 인천시장 자체가 워낙 광범위하고 동구부터 연수구까지 가격대가 천차만별이기에 유동성장세가 아닌 이상 인천 전지역의 매수지수를 올 연초만큼 끌어올리기는 쉽지 않습니다.
다만 매수지수가 현저히 낮았던 2009년도에서 2014년도까지도 차별적으로 오르는 곳은 올랐던 것을 돌이켜본다면 당분간 인천시장이 다시금 차별화 장세로 접어들 것 같습니다.
송도가 있는 연수의 경우 시장이 안정화되면서 다시금 신고가 행진을 벌이고 있는 점을 본다면 전국의 투자자들이 휩쓸고 간 인천 전체 시장이 다시 오르기를 기대하기 보다 오를 곳만 오르는 양극화 시장에 투자하는 방향으로 전환하는 것이 현명해보입니다.
5. 유동성장세 이후 시장에 대한 인사이트
'양극화에 투자하라!!' 인사이트가 굉장히 훌륭한 블로거분이 쓴 글이 앞으로의 투자에 대한 방향을 짚어주는 것 같습니다. 6.17 이후 서울의 실수요자들이 패닉바잉에 뛰어든 것에 대해 비관적으로 얘기하시는 분들이 많습니다. 저의 경우 조금 다른 의견입니다. 저금리와 저성장이 고착화되고 경제가 나빠질수록 자산가들의 자산은 기하급수록 증가합니다.
경제가 어려워져 각국이 채권을 미친듯이 발행하고 돈이 풀릴수록 인플레이션의 압박은 자산시장에서 더 강력하게 발동됩니다. 우리가 양극화에 투자해야하는 이유이고 서울의 아파트를 지금이라도 사야되는 이유입니다. 자산을 많이 소유한 사람들은 더 비싼 자산을 가지려고 할 것이며 결국 비싼 자산의 가격만 올라가게 되는 극심한 양극화 시장이 부동산 시장에도 발생할 것입니다.
우리나라에서 강남관련 부동산 기사가 아직까지 사람들의 심리를 자극한다는 것은 아직 양극화 시장 초입이라는 뜻입니다. 양극화 시장이 심화되면 계층간의 사다리를 상실한 사람들은 더이상 올라갈수 없음을 인지하고 관련된 기사에 더이상 반응하지 않게 됩니다. 미국의 맨하탄 집값에 반응하지 않는 것처럼 말입니다.
금융후진국에서 금융선진국으로 가게되면 양극화는 필연입니다. 다만 정부의 정책으로 인해 계층간의 사다리는 사라졌어도 계속적으로 저소득층과의 소득격차를 축소시켜야합니다. 소득의 격차는 축소시킬수 있지만 자산의 격차는 필연적으로 심화되는 것이 금융선진국으로 가는 길에 생기는 우리가 겪어야 될 사회입니다.
그렇기에 양극화에 투자하는 이른바 30,40대의 패닉바잉은 현명할수도 있습니다. 소득의 상승률보다 자산의 상승률이 증가할수록 양질의 주거에 대한 욕구는 더 높아지게되고 자산가들은 더 비싼 비용을 지불하더라도 직주근접의 아파트, 남들과 차별화된 주거환경에 거주하고 싶어할 것입니다.
6. 결론
정리해드리면 자산 시장의 양극화는 갈수록 심화될 것이고 인천시장에 투자하는 투자자는 인천 동구의 1억짜리 30년된 아파트가 재건축이 되어서 3억이 될 것을 바라보는 투자보다는 인천 핵심지역인 인천시장주변이나 송도의 비싼 아파트가 저평가일때 사는 것이 수익률면서 더 좋은 성과를 남길 수 있을 것입니다.
앞으로 우리나라도 저금리와 저성장 시대에서 벗어나기 힘든 경제구조가 되었습니다. 우량주식을 사모으듯이 핵심지역의 1급 아파트를 사야 잃지 않는 안전한 투자가 될 것입니다. 감사합니다.
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