22번째 부동산 정책인 6.17대책 이후 인천의 부동산 시장에 대해 함께 나눠보았으면 합니다. 특히 이번에는 인천 구도심의 핵심이며 인천시청이 자리하고 있는 남동구에 대한 이야기를 해보겠습니다.
6.17이후 30~40대의 패닉셀링으로 이어진 서울지역 부동산과 달리 인천 전 지역의 경우 매매 지수와 거래량이 급격하게 감소하고 있습니다.
올 연초 매매지수가 연수구>남동구>서구 순으로 뜨거웠다면 6.17과 7.10 대책이후에는 연수구와 부평구가 일시적으로 반응이 있은 뒤로는 인천 전지역이 매매증감률이 확연히 낮아진 것을 확인할 수 있습니다. 특히 남동구의 경우 중구, 동구, 계양구와 더불어 거의 매매가 되지 않는 거래절벽 상황인 것으로 보입니다.
청약열기가 뜨거웠던 연수구와 서구와는 달리 신규 분양이 없었던 남동구를 동일하게 투기과열지구로 지정한 이번 조치에 대해 시의원과 여러 지역 단체에서 재검토 촉구 요청을 하고 있으나 정부의 정책을 뒤집기는 쉽지 않아보입니다.
부산의 경우 해제되기까지 3년의 시간(2016년 11월 지정 - 2019년 11월 해제)이 소요된 것을 참고한다면 섣부른 기대를 하지 않는 것이 좋을 것 같습니다.
다만 임대차 3법 시행과 수도권 공급물량 확대 기조와 맞물린 인천 시장이 부산과 같은 장기간 조정을 받을지는 여러 관점에서 고민해보아야 합니다.
남동구의 경우 당분간의 입주물량은 전무한 상태입니다. 미추홀구의 입주물량이 과다한 것이 마음에 걸리나 미추홀구와의 지역 연계성이라는 측면에서 실질적으로 두 지역의 생활권은 융화되기 어렵다고 판단됩니다.
남동구에서 20여년간 실거주한 필자의 경우도 미추홀구와 물리적으로 근거리에 있으나 엄연히 다른 생활권이라는 인식이 강하기 때문에 남동구 실수요자들의 수요와 미추홀구의 입주물량과의 상관관계를 연결하기엔 쉽지 않아보입니다.
결국 남동구의 경우
1. 입주물량 부족
2. 2007년~2008년식 재건축 아파트(간석 래미안, 구월 힐스, 간석 더월드)의 노후화 가속
3. 임대차 3법으로 인한 전세물량 감소
4. 투기과열지구 지정으로 인한 거래절벽
5. 투기과열지구로 인한 신규 분양 물량 실거주 요건 강화
등의 요인으로 인해 전세가의 일시적인 상승이 있을 것이고 이로 인해 필연적으로 매매가의 상승을 촉발시킬 것입니다.
이미 서울의 전세가 상승으로 인해 전세 난민들의 거처 이동이 현실화된 시점이고 경기도의 전세값 급등에 이어 머지 않아 서울 출퇴근이 가능한 부평, 계양구, 서구, 남동구 등 일대의 전세가 상승이 뒤이을 것으로 판단됩니다.
더불어 앞으로 분양 예정인 다복마을(한화 포레나), 백운 1구역(인천시청 힐스테이트), 간석성락구역(한신 더휴), 상인천구역(포스코, 한화)의 경우 청약 당첨자의 경우 실거주 요건이 강화되었기에 정비구역의 새 아파트들 또한 입주 후에도 전세 매물을 찾아볼수 없을 것입니다. 전세가의 상승은 필연적으로 매매가의 상승을 촉발시킵니다. 실수요자나 무주택자의 경우 위 열거한 재개발 지역의 입주권이 법인매물로 인한 조정을 받고 있는 지금 시기가 좋은 입지의 새 아파트로 갈아탈수 있는 최적의 시기라고 판단됩니다.
다음편에는 각 구역의 현 상황과 급매물이 출하되는 타이밍, 그리고 현 시점에서 수익률에 대해 분석해보겠습니다.
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