오늘은 주택구입부담지수 (K-HAI)를 간략하게 짚어보려 합니다.
1. 주택구입부담지수(K-HAI)는 무엇인가?
우선 주택구입부담지수에 대해 간략하게 설명하면,
중간소득의 가구가 원리금상환에 대해 어느 정도의 부담을 느끼는지를 수치화한 것입니다.
K-HAI = (대출상환가능소득/중간가구소득) * 100
처음보신분은 어려우실수도 있는데,
지수가 100일때 DTI 25%가 기준이기에,
100이상이면 중간소득이 지닌 가구가 원리금상환액이 DTI가 25%를 넘긴 것이고,
반대로 100% 이하이면 DTI 25%보다 원리금상환액이 낮아진 것입니다.
나중에 조금 더 지역별로 살펴 보려하는데
이해가 안되시는 분들은,
지수가 낮을수록 구입에 대한 부담이 줄어든다는 정도로만 이해하셔도 충분합니다.
2. 주택구입부담지수와 변수와의 관계
그럼 이 지수를 해석해하기 위해 변수와의 관계를 알아봐야하는데,
첫번째로, 금리와의 상관관계입니다.
2008년도 주택담보대출 7%에서 계속 떨어진 이후 현재 2.4%까지 떨어졌습니다.
당연히 금리가 낮아질수록 원리금상환액이 낮아지게 되므로 지수 또한 같이 낮아지게 됩니다.
두번째로, 가구의 소득입니다.
소득이 분모에 들어가게 되므로, 물가상승률만큼의 소득 상승을 생각해본다면 물가상승률과 반비례하는 모습을 보입니다.
즉, 금리가 고정이고 아파트 가격이 고정인 상태이면, 중위 소득은 계속 증가하므로 부담지수는 반대로 낮아지게 됩니다.
세번째로 아파트의 가격입니다.
아파트의 가격이 소득 증가율보다 급격하게 올라가게 되면, 원리금상환액이 증가하면서 분자의 값이 커지므로 지수가 상승하게 됩니다.
3. 지역별 주택구입부담지수
우선, 아래 그래프에서 빨간선은 금리 기울기이고 나머지는 지역별 K-HAI입니다.
지역별로 살펴보면 서울은 저 멀리 혼자 놀고 있고 경기와 인천이 전국 평균대비 부담지수가 높은 편입니다.
2020/4Q 데이터가 산출 전이라 부산의 지수가 생각보다 낮지만 다른 타 광역시 대비 높은 편입니다.
나머지 지역인 경기, 인천, 광주, 대전, 울산 등은 아직도 부담지수가 많이 눌려있는 상태여서 서울에 비하면 상승여력이 남아있어 보입니다.
각 지역들을 2008년 고점부터 시계열로 보면,
2008년을 고점 당시 부담지수가 최고조였고,
그 이후 미국발 금융위기로 인해 주택가격이 하락하면서 부동산 경기가 장기 침체되었고,
미국과 유럽, 일본 등 기축통화 지위 국가들이 저금리 기조를 유지하면서,
모든 지역의 주택구입부담지수는 2014, 2015년까지 지속하락하게됩니다.
2015년부터는 서울과 타 지역이 나뉘게 되는데,
서울 중심으로 주택가격이 살아나면서 금리 하락이 지속됨에도 서울 아파트의 매매가 상승으로 인해 서울은 부담지수가 계속 상승하게 되는 반면,
그 외 지역들은 2017, 2018년 금리 상승으로 인해 구입부담지수가 일시적으로 상승하다가,
코로나 이후 기준금리 0%를 맞이하면서 다시 보합 또한
하락하는 모습입니다.
부담지수의 전국 평균이하 지역들만 살펴보면 광주, 울산, 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남 등등.. 광역시 중 울산과 광주가 눈에 띕니다.
앞서 변수들을 살펴본 것을 생각해본다면,
해당 지역은 중위소득이 아직 충분히 높거나, 매매가가 소득대비 아직 낮다는 것을 유추해 볼 수 있습니다.
4. 금호동 벽산 매매가와 주택구입부담지수
마지막으로,
서울 중 개인적으로 관심지역인 성동구 금호동 벽산 아파트 전용 84의 매매가 흐름과 비교해보았습니다.
앞서 설명드렸듯이 장기 저금리로 2015년도까지 부담지수가 지속 하락하였고, 그 이후 주택 경기가 좋아지면서 거래량 회복과 매매가 상승으로 인해 다시 부담지수가 상승한 것을 확인할 수 있습니다.
2018년도 금리 일시 상승이후 재차 하락하면서 주택 구입 부담지수도 하락하는 듯 보였으나,
정부의 연이은 정책 실패와 임대차 3법 무력 통과로 인해 20~30대가 서울 아파트 '영끌' 러쉬가 이어졌고 결국 매매가 폭등하면서 다시 부담지수가 치솓고 있습니다.
벽산 아파트 매매가 그래프를 보시면 2020년 들어 거의 수직 상승하는 모습을 보이고 있어 이상 급등 현상임을 단번에 확인할 수 있습니다.
그럼에도 아직 2008년도 주택가격 고점 당시 주택구입부담지수보다는 낮은 상태인데,
금리가 만약 상승으로 방향으로 전환하면 부담지수가 더 올라갈 수 있게 되므로,
향후 금리의 향방을 살피는 것이 무엇보다 중요해보입니다.
5. 미국의 인플레이션
요즘 유투브 채널에서 내년 미국의 인플레이션이 우려한 것 이상이 될 수도 있음을 설명하는 김영익 교수님의 모습을 많이 접하게 되는데,
결국 연준의 금리 상승은 한국은행의 기준금리 인상으로 이어질 것이고, 그동안 장기 저금리에 익숙했던 사람들은
0.25%씩 올라가는 금리에도 크게 반응할 가능성이 크기 때문에,
금리 상승에 무게가 조금씩 옮겨지는 작금의 시기에 공급요인도 중요하지만,
지속적으로 금리의 향방과 상승 기울기를 확인하는 것이 무엇보다 중요해보입니다.
월가의 예측 "30년간 못봤던 인플레이션이 온다" - 머니투데이
http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0015379196&code=61141111&cp=nv
다시 한번 현재 서울의 주택구입부담지수를 짚어보면,
단순하게 절대치를 놓고 본다면,
주택구입부담지수가 가장 높았던 2007, 2008년도의 지수대가 164였고 현재가 144이니 아직 더 상승할 구간은 남아있습니다.
물론 지수가 그 이상으로 상승해도,
정부가 주택 수요자들에게 주택 공급에 대한 확실한 시그널없이 대출만 규제하는 정책을 일관한다면,
주거에 대한 가장 기본적인 보장권을 침해받게 되면서 매수 대기자들이 단번에 주택 시장에 뛰어들면서 더 극심한
'패닉바잉'을 일으켜 더 큰 매매가 상승으로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.
결국 데이터는 후행하고 과거 일련의 현상들을 고민해볼 수 있는 툴일뿐,
당시의 정책 상황과 여러 요인들이 지금과 다를 수 있기에(2008년당시 주택담보대출 금리 6% -> 현재 2%대) 하나의 모델만 보고 미래를 예측하는 건 의미가 없습니다.
그럼에도 2006년도 3.6억이였던 금호동 벽산 아파트가 2015년도 4.6억으로 10년간 25%를 올랐다는 것을 상기해본다면,
자산에는 사이클이라는 것이 존재하고,
이번에는 다를거야라는 막연한 망상은 경계해야합니다.
물론, 예전의 금호동과 지금의 금호동은 다릅니다. ^^
오늘은 짧게 여기서 마치겠습니다.
올해도 가정과 직장에서 승리하시길 바랍니다.
감사합니다.
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