[세금] 국세청 100문 100답 - 2. 분양권 1세대 2주택 비과세 특례

1. 질문) 분양권 취득시 1세대 2주택 해당 여부?

답) 기존 조합원 입주권에 대한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례와 같이,
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서,
분양권에 대한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용됩니다.

즉, 기존에 1주택을 소유한 1세대가 조합원 입주권을 추가로 취득하였을 경우 예외적으로 비과세 특례가 적용되었던 점을 분양권까지 확대하면서,
1주택 + 1분양권에 대한 비과세 특례를 새로이 적용한다는 것입니다.

해당 법 조항이 신설된 이유는,
소득세법 89조 2항에 분양권이 추가로 삽입되면서,
양도소득세 판단을 위해서 분양권도 입주권과 더불어 주택으로 산정되기 때문입니다.

89조 2항에 조합원 입주권 또는 분양권으로 명시되어 있으며,
대통령령으로 정하는 경우는 소득세법 시행령 제156조의 2 2항 근거하고 있다.

2. 조합원 입주권 1세대 1주택의 특례

기존에 조합원 입주권 취득에 따른 1세대 1주택 + 1입주권 특례 내용은 아래와 같으며,
모식도를 보면서 설명드리면,

- 156조의 2 3항의 경우,
1주택을 소유한 1세대가 조합원 입주권을 추가 취득하면서,
1주택 + 1 입주권 상태가 되는 경우로,
주택 A에 대한 비과세를 위해서는,

1) 입주권 B를 주택 A를 취득하고 1년 뒤에 취득해야하며,
2) 주택 A를 입주권 B를 취득한 후 3년 이내에 양도해야 합니다.

-156조의 2 4항의 경우는,
3항과는 다르게 취득 기한에 대한 언급이 없으며,
3년 내에 경과하지 못하였을 경우로,
입주권 B를 추가로 취득한 지 3년이 경과하였다면,
입주권 B가 완공되고 2년 이내에 주택 A를 양도하고 and,
B주택으로 세대 전원이 전입 및 1년 이상 거주해야합니다.

여기서 하나 중요한 점은,
조정지역의 경우 이주비 대출이나 중도금 대출을 실행할 경우 전입 의무만 있고 거주 의무는 없습니다.
비과세를 위해서는 거주 요건을 충족해야 하니,
이 부분 꼭 양지하시기 바랍니다.

3. 소득세법 시행령 156조의 3 신설 - 2021년 1월 1일 이후 분양권 취득분 부터 적용

해당 조항은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 한정되므로,
본인의 분양권 취득 시기를 꼭 확인하시기 바랍니다.

모식도는 조합원 입주권과 동일하며,
3년 이내 주택 A를 매도하거나,
3년 이 지났을 경우 분양권 B가 완공된 후 2년 이내 주택 A를 매도하고 and 주택 B로 세대원 전원 전입 및 1년 이상 거주 조건입니다.

내용이 복잡한데,

조합원 입주권의 경우 양도세 판단시 주택으로 보았으나,
분양권의 경우는 주택으로 보지 않았기에(2021년 1월 1일 이후 취득분 부터 주택수 포함),
이에 대한 소득세법 89조 2항 내용이 변경되면서(양도소득세 판단시 주택수 판정),
분양권에 대해서 입주권과 같이 비과세 특례 사항이 필요했던 것입니다.

결국 기존에 입주권 취득에 따른 비과세 특례 조항과 같이,
2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권에 대해서 비과세 특례를 받을 수 있다는 것이니,
차후 분양권 취득에 대해 고려시 비과세 여부를 잘 판단하시기 바랍니다.