[인천 - 재개발] 여의구역

여의구역에 대한 간략한 자료입니다.

1. 수도권 전체적인 시세 지도

서초구를 중심으로 동일 선상에 놓여있는 지역 중에서 동구와 미추홀구를 비교해보면,
남쪽으로는 화성 - 1787만원,
동쪽으로는 광주 - 1378만원,
서북쪽으로는 일산 - 1887만원,
북쪽으로는 의정부 - 1600만원

그리고 미추홀구는 1088만원과 동구는 1007만원입니다.
가격면에서는 다른 지역에 비해서 아직 저렴한 편인건 확실하나,
현재의 주거 환경면으로 볼 때,

아직 동일 선상의 지역들과 가격을 나란히 하기에는,
인프라적인 부분에서 변화가 필요해보입니다.

그 변화의 시작은 '경인대로 일반화'와 '내항 개발' 사업일텐데,
인천시의 행정력이 사업의 규모를 따라가기엔 쉽지 않아보입니다.

출처 : 쏘쿨님 자료

2. 인천 미추홀구, 동구 재개발 - 여의구역 개요

동구와 미추홀구 재개발 지역들이 10년간의 기다림 속에서 드디어 관리처분과 이주, 분양을 앞두고 있습니다.
앞으로 몇 개 구역을 같이 관심갖고 볼 예정입니다.

그 중에 여의구역을 살펴볼 예정인데,
여의구역의 특이사항 중 한가지는 제 3종 일반주거지역이라는 것인데,
제 3종 일반주거지역의 경우 층수 제한이 없기 때문에,
아무래도 타 재개발 구역들의 못난이 구조와 달리,
평면 설계를 반듯하게 4베이를 구성하고 있다는 것입니다.

59 A 타입 4베이 평면
기존에 인천에서 분양했던 많은 재개발 사업장에서 59타입은 보통 3베이가 대부분이여서,
실거주 입장에서는 좋은 평을 받기 힘들었습니다.

여의구역은 대부분의 평형이 판상형 4베이로 구성되어 있어,
59 타입이라도 실제적으로 느껴지는 구조의 안정감과 공간 활용면에서 굉장히 우수해보입니다.

더불어 특이점으로 조합원이 일반분양 세대에 비해 2배가량 차이가 나는데,
일반분양가를 높게 측정할수록 조합원에게 이익이 많이 나는 구조입니다.
다만, HUG 분양가 문턱이 굉장히 높아졌기 때문에,
과거와 달리 현 시세를 반영하기에 쉽지 않은 점 등을 생각해 볼때,
조합원의 이익이 크게 나기는 쉽지 않아 보입니다.

3. 여의구역 주변 시세

현재 주변 호가 시세를 보면,
주거 환경 개선 사업으로 진행된 송림초교주변 지역의 84타입이 6억선이며,
인하대역에 인접한 용현 SK가 7.2억,
도화지구 도화더샵이 84 타입 9억 정도입니다.

도화더샵의 경우 앨리웨이 상권으로 인해 슬리퍼 상권이 형성되어 향후에도 선호 거주지가 될 것으로 보여져,
동구와 미추홀구 서부 일대에서 대장 가격을 유지할 것으로 보여집니다.

용현 SK도 용현학익지구의 분양가 상승과 더불어 주변 일대가 천지개벽을 앞두고 있기 때문에,
과거 미분양으로 홈쇼피에서 팔렸던 흑역사를 완전히 지운 상태입니다.

그 사이에 위치한 여의구역의 경우,
현재까지는 주거측면에서 굉장히 비선호 입지임에 확실하나,
바로 옆에 위치한 미추홀구청이 신청사로 지어지면서,
랜드마크 건물을 계획하고 있어서,
지금의 수봉산 일대 낙후된 모습만 생각하는 것보다는,
'경인도로 일반화' 사업과 더불어 '미추홀구 신청사 건립사업' 등을 생각하면서,
주거환경이 변화되는 모습도 살펴볼 필요가 있습니다.

https://www.skyedaily.com/news/news_view.html?ID=137578

스카이데일리, 미추홀구청, 신청사 건립사업 우선협상대상자 선정

http://www.joongboo.com/news/articleView.html?idxno=363500710

인천대로 일반화 사업 이르면 11월 본격 착공 - 중부일보 - 경기·인천의 든든한 친구

4. 여의 구역 현재 매물

현재 매물은 확인 되는 것이,
84A와 109타입 두가지 이며,
59타입의 경우 7월달에 급매물이 피 1.1억이였던 점을 감안하여 1.2 ~1.3억 선이라고 생각됩니다.

총 매입가를 보면,
59타입의 경우 상당히 저렴한 가격으로 수도권의 1,000세대 역세권 대단지 아파트를 매입하는 것으로서
실거주 입장에선 충분히 메리트있어 보입니다.

제물포역을 중간에 두고 북측에 위치한 동산 휴먼시아가 59타입 호가 3.7억선이라는 것을 생각해보면,
중도금 무이자 및 확장비와 기타 가전 제품의 특화품목을 추가로 계산하면,
충분히 저렴한 가격으로 보여집니다.

참고) 다주택자 투자 전략 (자납 방법)

우선 아래와 같이 감정가가 제 각각인 3가지 물건이 있을 경우,
감정가가 제일 낮은 3번 물건을 선택.
다주택자의 경우 이주비 상환 + 중도금 자납 필요.

자납 투자 방법의 핵심은 중도금 연체 시기 조절(중도금 2회 미납 가능) 및 중도금 최대화.
최대한 나중에 납입하고 중도금을 최대화해야 나중에 내는 돈이 많아짐.
중요한 점은 중도금 무이자인 사업장. (연체이자는 별도)